Der Bundesgerichtshof bestätigt mit seinem aktuellen Urteil zur Modernisierungserhöhung einen Sachverhalt, den ich in meinen Seminaren seit Jahren beschreibe.

Derr Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes (DMB) Ulrich Ropertz die kommentierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs auch gleich wie folgt:

 „Das Urteil ist ein positives Signal für Mieter, die sich aus finanziellen Gründen gegen eine Modernisierungs-Mieterhöhung wehren müssen, wenn sie ihre Wohnung nicht verlieren wollen. Den Mietereinwand der finanziellen Härte, also der Unbezahlbarkeit der Wohnung nach der Modernisierung kann der Vermieter nicht einfach entgegenhalten, die Wohnung sei für den Mieter zu groß, er soll in eine kleinere, für ihn dann bezahlbare Wohnung ziehen. Bei der Abwägung der Mieter- und Vermieterinteressen spielt zwar auch die Wohnungsgröße eine Rolle, aber nicht die allein entscheidende“, 

Der Fall

Ein Vermieter hatte die oberste Geschossdecke und die Außenfassade dämmen, den Balkon auf 5 qm vergrößern lassen und einen schon stillgelegten Aufzug wieder in Betrieb genommen. Er errechnete für diese tatsächlichen und vermeintlichen Modernisierungen eine monatliche Mieterhöhung von 240,- Euro. Die neue Miete sollte damit über 800,- Euro betragen. Der Mieter einer 86 qm großen Wohnung, der hier schon seit seinem 5. Lebensjahr wohnte, erhält im Rahmen von ALG II zur Deckung der Wohnungsmiete einen Betrag von rund 463,- Euro. Er argumentierte, die Modernisierungs-Mieterhöhung sei für ihn eine finanzielle Härte und nicht finanzierbar. Schon das Landgericht Berlin gab ihm Recht und lehnte vor allem die Vermieterargumentation ab, der Mieter lebe in einer zu großen Wohnung, er könne ja umziehen in eine kleinere Wohnung, die könne er dann auch bezahlen.

Der Umstand, dass ein Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, sei zwar bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen, nicht aber allein entscheidend. Der Sinn und Zweck der Härteregelung bei Modernisierungs-Mieterhöhung sei es, dem Mieter möglichst seinen Lebensmittelpunkt zu erhalten, wenn der Vermieter entscheidet im laufenden Mietverhältnis zu modernisieren und die Miete zu erhöhen. Die Gerichte müssen berücksichtigen, dass nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter durch Artikel 14 des Grundgesetzes geschützt ist und sein Bestandsinteresse ausreichend berücksichtigt werden muss. Bei der Interessenabwägung sind neben der Wohnungsgröße auch die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seine gesundheitliche Verfassung zu berücksichtigen. Als maßgeblichen Gesichtspunkt bezeichnete der Bundesgerichtshof den Umstand, dass der Mieter schon seit 1962 in der Wohnung lebt und ihm deshalb entgegen der Auffassung des Vermieters nicht vorgehalten werden kann, dass er schon seit Beginn des Mietverhältnisses „über seine Verhältnisse“ lebe (BGH VIII ZR 21/19).

 DMB hat nicht immer Recht

Mit dem Hinweis „Instandsetzung-(Reparatur-) oder Instandhaltungskosten dürfen nicht in die Modernisierungskosten einbezogen, müssen herausgerechnet werden. Die Grenze zwischen Modernisierung und Instandsetzung aber ist fließend. Klare Kriterien, wie der Instandsetzungsanteil ermittelt werden kann, fehlen“ hat der Geschäftsführer des DMB nicht ganz recht.

In welchen Fällen und wie der Instandhaltungskostenabzug rechtssicher vorgenommen werden kann, und wann sich der Mieter nicht auf finanzielle Härte berufen kann, beschreibe ich nicht nur in meinen Seminaren, sondern auch in diesem Buch.

Es gilt: Nur, wenn man weiß, wie es geht, kann man es richtig und rechtssicher machen.

Und das erfahren Sie, außer in meinen Büchern, auch in meinen Seminaren.

Am 13.02. geht es in Osnabrück um die Abrechnung der Betriebskosten und am 14.02.20 um die Mietenverwaltung incl. rechtssicherer Mieterhöhungen.

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Herzliche Grüße

Ihr

Thomas Trepnau