Wer haftet bei Räumung ohne Titel für abhanden gekommenes Mobiliar?

Ein Mieter hatte seinen Vermieter auf Schadensersatz verklagt, da der Vermieter die Gewerberäume des Mieters geräumt hatte ohne über einen gerichtlichen Räumungstitel zu verfügen. Der Vermieter hatte das gesamte Inventar aus den Mieträumen geschafft. Dabei hatten Mieter und Vermieter ursprünglich vereinbart, dass der Mieter das Inventar aus den Mieträumen heraus holt. Der Vermieter hatte die Räumung vorgenommen ohne eine Inventarliste zu erstellen. Später wurde festgestellt, dass einzelne Gegenstände abhanden gekommen waren. Aus diesem Grund verlangte der Mieter Schadensersatz.

Das OLG Köln entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Da der Vermieter nicht über einen gerichtlichen Räumungstitel verfügte, erfolgte die Räumung eigenmächtig durch verbotene Eigenmacht. Für diese verbotene Eigenmacht haftete der Vermieter ohne dass es auf ein Verschulden ankam. Der Vermieter konnte also nicht einwenden, er habe sich über Voraussetzungen und Umfang seines Selbsthilferechts geirrt. Der Vermieter musste deshalb beweisen, dass die fehlenden Gegenstände schon zum Zeitpunkt der Räumung nicht vorhanden waren. Diese Umkehr der Beweislast zu Lasten des Vermieters über den Bestand und Zustand des Inventars des Mieters, war Ergebnis der verbotenen Eigenmacht. Den Vermieter traf eine Obhutspflicht hinsichtlich des Inventars des Mieters. So musste er bei Inbesitznahme des Inventars ein Verzeichnis der verwahrten Gegenstände anlegen und deren Wert schätzen lassen. Der Vermieter hatte auch treuwidrig die vereinbarte Abholung des Inventars durch den Mieter verhindert. Der Vermieter haftete somit für die abhanden gekommenen Gegenstände ohne Einschränkung auf Schadensersatz (OLG Köln, Urteil v. 28.05.20, Az. 21 U 53/19).

Fazit

In meinen Seminaren und Webinaren wird die Zwangsräumung detailliert besprochen. Schritt für Schritt wird die kostengünstige Vorgehensweise ohne Anwaltskosten aufgezeigt.  Diese hilfreiche Handlungsanleitung reduziert Kosten und Zeitverlust und ist bares Geld wert für jeden Vermieter und Verwalter. 

Bundesgerichtshof zur Mieterhöhung

Nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, kann zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch auf die Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug genommen werden, wobei die Benennung von drei Wohnungen genüge.  

Ein Vermieter führte auch Vergleichsmieten aus preisgebundenem Wohnraum an. Dies führte zu Streit.

Der Bundesgerichtshof als höchstes Zivilgericht fällte dazu sein Urteil. Zugunsten des Vermieters.

Ein Mieterhöhungsverlangen kann  nach Urteil des Bundesgerichtshofs  auch auf Vergleichswohnungen gestützt werden, die öffentlich gefördert bzw. preisgebunden sind.  

Das Gericht verweist auf § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, nach dem zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch auf die Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug genommen werden könne, wobei die Benennung von drei Wohnungen genüge.  

Zwar sei bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 S. 2 BGB solcher Wohnraum ausgenommen, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt wurde, was also wie im konkreten Fall auf preisgebundene Wohnungen zutreffe.
 
Diese Ansicht verkenne jedoch, dass die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen nicht dazu diene, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Sie solle vielmehr den Mieter lediglich in die Lage versetzen, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachzuvollziehen und gegebenenfalls mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnungen zu überprüfen.  

Dem Mieter sei es nicht nur zumutbar, aufgrund der im Erhöhungsverlangen mitgeteilten Tatsachen weitere Informationen einzuholen. Das Erhöhungsverlangen diene vielmehr gerade dazu, ihn hierzu zu befähigen. Denn anhand der Benennung der Wohnungen werde der Mieter nicht nur in die Lage versetzt, weitere Nachforschungen über die Wohnmerkmale der Vergleichswohnungen, sondern auch über die gezahlte Miete anzustellen. So bestehe die Möglichkeit, zu ermitteln, ob es sich bei der Miete um eine Nettokaltmiete, eine Pauschalmiete, eine Teilpauschalmiete oder – wie vorliegend – um eine preisgebundene Miete handele und wie die Mietbindung im Einzelfall ausgestaltet sei. 

Der Umstand, dass der Mieter allein anhand des Erhöhungsverlangens die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nicht abschließend mittels der Vergleichswohnungen überprüfen könne, stehe der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen. 

Zum einen diene die Begründung des Erhöhungsverlangens, wie aufgezeigt, nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zum anderen resultierten die Schwierigkeiten nicht in erster Linie aus der Benennung preisgebundener Wohnungen, sondern ergäben sich daraus, dass der Angabe von entsprechenden Entgelten lediglich dreier vergleichbarer Wohnungen mangels valider Datengrundlage ohnehin ein begrenzter Erkenntniswert bezüglich der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zukomme. Demzufolge könne die ortsübliche Vergleichsmiete im Falle des Bestreitens im Prozess im Regelfall nicht allein anhand von nur drei Vergleichswohnungen ermittelt werden. 

Dieses Begründungsdefizit war dem Gesetzgeber bekannt, er habe jedoch ausdrücklich daran festgehalten.  2019 (Az. VIII ZR 236/18)

Hinweis:

Nach unserem sehr erfolgreichen Webinar vom 28.04. führen wir am  25.05.2020 ein Webinar zur Verwaltung von Mietobjekten  durch. Das Seminar geht über 6,75 Zeitstunden und entspricht inhaltlich den Anforderungen der Makler- und Bauträgerverordnung, § 15b, Abs 1 und 2.

Beginn 09.00 Uhr.

Es häufen sich bei uns die Anfragen beunruhigter Immobilieneigentümer zum Thema „Zwangshypotheken“ und „Lastenausgleichsgesetz“.

Die Sorgen sind begründet. Die Wirtschaft ist wegen eines Virus nahezu abgeschaltet. Die Steuereinnahmen brechen ein. Der Zahlmeister „Deutschland“ soll tief in seine leeren Taschen greifen, um die EU zu retten. Es ist zu erwarten, dass unser Politpersonal alles tun wird, um dieses Ziel zu erreichen. Voraussichtlich wird sich Deutschland dieses Mal jedoch nur noch selbst retten können. Nachdem hunderte von Milliarden Euro verschleudert sein werden, wird der deutsche Steuerzahler in die Mangel genommen werden. Mehr noch als bisher.
Dass die Immobilieneigentümer bluten werden, scheint ausgemachte Sache zu sein.
Warum sonst sollte der Bundestag im April den Wissenschaftlichen Dienst mit der Überprüfung der Verfassungsmäßigkeit einer Vermögensabgabe zur Bekämpfung der wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie beauftragt haben? Andere Spieler, wie Lagarde, früher Chefin des IWF, heute der EZB, hat diese Möglichkeit schon vor langem vorgeschlagen.
Sigmar Gabriel (SPD) hat im April ebenfalls deutlich gemacht, dass ein Lastenausgleich, wie nach dem Krieg nötig sei. Zwar ist er politisch derzeit nicht aktiv. Aber als Ankündiger von schlechten Nachrichten taugt er allemal. Werden die Pläne umgesetzt, bleibt nicht mehr viel Zeit!

Zu dem Thema drängen sich im Internet unzählige Themen und auch teure Veranstaltungen auf, die angeblich das Immobilienvermögen vor staatlichen Zugriffen schützen.

Wir haben uns viel Arbeit gemacht, um einen Überblick über die gesamte Situation zu erhalten. Neben aufwendiger Literaturrecherche haben wir mit einer Reihe von Fachleuten und Autoren gesprochen.  Nun können wir die wichtigen Informationen liefern, die jeden Eigentümer, Verwalter und Immobilienberater in die Lage versetzen, klar und sicher einschätzen zu können, was ggfls. auf Immobilieneigentümer zukommt und ob es den vielgepriesenen Schutz gibt.

Herzliche Grüße

Ihr

Thomas Trepnau

Kurzfristige Vermietung von Wohnraum

Dem Eigentümer einer 3-Zimmer-Wohnung war durch die Stadt München die Vermietung der Räumlichkeiten an sogenannte Medizintouristen, mithin eine wiederholte Überlassung an wechselnde Personen, die sich dort nur vorübergehend aufhalten,  untersagt worden. Gegen die Entscheidung der Behörde, die zweckentfremdungsrechtliche Nutzungsuntersagung und Verpflichtung, die Wohnräume wieder zu Wohnzwecken zu nutzen, ging der betroffene Vermieter vor dem VG München vor.

Damit hatte der Vermieter keinen Erfolg.

Das VG München bestätigte zu Lasten des vermietenden Eigentümers, der die Wohnung nicht selbst bewohnte, die Nutzungsuntersagung der Behörde. Ausweislich der Akten hielten sich nämlich Anfang Juli 2018 vier Personen aus den Vereinigten Arabischen Emiraten mit Kurzzeitvisa zur medizinischen Behandlung in der Wohnung auf. Im August 2018 und im September 2018 wurden u.a. Staatsangehörige des Oman in der Wohnung angetroffen, die ausweislich ihrer Visa zur medizinischen Behandlung in München waren. Im November 2018 befanden sich weitere vier Personen in der Wohnung, die zur medizinischen Behandlung in München waren und aus den Vereinigten Arabischen Emiraten stammten. Nach Anhörung des vermietenden Eigentümers untersagte die Behörde zu Recht die Nutzung der Wohnung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung Denn es lag hierdurch eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor, die nicht genehmigungsfähig war.

Eine Zweckentfremdung von Wohnraum ist in der einschlägigen Zweckentfremdungssatzung, gemäß Art. 1 Satz 2 Nr. 3 über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – (Zweckentfremdungsgesetz – ZwEWG) untersagt. Der an Medizintouristen vermietende Eigentümer hatte die Wohnung anderen zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt. Indem er seine Wohnung wiederholt an wechselnde Personen, die sich vorübergehend zum Zwecke einer medizinischen Behandlung in München aufhielten, überlassen hatte, verstieß er gegen das Zweckentfremdungsgesetz. Damit lag eine unzulässige Fremdenbeherbergung vor, denn die Wohnung wurde nicht zum Wohnen genutzt. Denn darunter ist nur eine Nutzung zu verstehen, die sich „durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises und darüber hinaus die Freiwilligkeit des Aufenthalts auszeichnet“. Die Nutzung durch Medizintouristen stellt lediglich ein übergangsweises vorübergehendes Wohnen dar, welches diese Anforderungen nicht erfüllt.

Dies stellt laut VG München eine nicht hinnehmbare Zweckentfremdung von Wohnraum dar. (VG München, Urteil v. 08.01.20, Az. 9 K 18.6032).

Hinweis:

Am  28.04.2020 führen wir ein Webinar zur Betriebskostenabrechnung zum Sensationspreis von nur 99,00 Euro durch. Das Seminar geht über 7 Zeitstunden und entspricht inhaltlich den Anforderungen der Makler- und Bauträgerverordnung, § 15b, Abs 1 und 2.

Beginn 09.00 Uhr.

Dort ist auch die Anmeldung möglich. Zum Zeitpunkt des Versendens dieser eMail ist das Webinar auf unserer Homepage noch nicht eingepflegt.

Deshalb können Sie  uns entweder direkt eine eMail (info@immobilienkurs.com) senden und Ihren Teilnahmewunsch mitteieln. Sie erhalten dann die Einladung zum Web-Seminar.

Wir korrigieren dann in der Bestätigungsmail unverzüglich den Preis und das Datum. Keine Sorge. Wir machen das zuverlässig. So wie Sie es von uns gewohnt sind.

Herzliche Grüße und bleiben Sie gesund

Thomas Trepnau

Ausländischer Mietinteressent setzt gerichtlich Schmerzensgeld wegen Diskriminierung durch

Im Oktober 2018 bewarb sich ein ausländischer Interessent für die Besichtigung einer Mietwohnung in Berlin. Außer seinem Namen und seinen Kontaktdaten enthielt das Schreiben keine weiteren Daten. Er erhielt eine E-Mail mit einer Absage. Der Interessent bewarb sich dann mit E-Mail vom gleichen Tag mit einem deutschen fiktiven Namen noch ein Mal. Per E-Mail vom 11.10.2018 wurde ihm dann vom Vermieter mitgeteilt, dass er sich die Schlüssel für eine Besichtigung der Mietwohnung abholen könne. Der Interessent wandte sich daraufhin an die Berliner Fachstelle gegen Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt und ließ sich beraten. Hier wurde ihm mitgeteilt, dass es sich um einen Fall einer Diskriminierung gemäß § 21 AGG handelte. Daraufhin forderte der Interessent mittels eines Rechtsanwalts den Vermieter auf einen Betrag in Höhe von 5.000 € als Schmerzensgeld zu zahlen. Da sich der Vermieter weigerte, reichte der Interessent Klage ein.

Das AG Charlottenburg entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Klägers. Der Vermieter wurde zur Zahlung von 3.000,- € verurteilt. § 21 Abs. 2 Satz 3 AGG räumt einem Gericht bei der Höhe der Entschädigung einen Beurteilungsspielraum ein. Der Interessent hatte gegen den Vermieter einen Anspruch auf Entschädigung gemäß § 21 Abs. 2 Satz 3 AGG. Die Mietwohnung wurde gemäß § 2 Abs. 1 Nummer 8 AGG öffentlich angeboten. Durch die Versendung der Absage hatte der Vermieter gegen das Verbot der Benachteiligung wegen ethnischer Herkunft aus § 19 Abs. 2 AGG verstoßen. Es gab hinreichende Indizien dafür, dass die Ablehnung aufgrund des ausländisch klingenden Namens des Interessenten erfolgte. Es lag hierfür auch kein Rechtfertigungsgrund gemäß § 19 Abs. 3 AGG vor.

Dem Interessenten war es gelungen, Indizien darzulegen und zu beweisen, die die Vermutung rechtfertigten, dass er allein aufgrund seines ausländisch klingenden Namens, mithin seiner ethnischen Herkunft, keine Einladung zu einem Besichtigungstermin erhalten hatte. Das vom Interessenten mit einem fiktiven deutschen Namen durchgeführte sogenannte. „Testing-Verfahren“ ist im Bereich der Wohnungsmiete zulässig. Nach der Beweisaufnahme stand zur Überzeugung des Gerichts fest, dass nicht ausgeschlossen werden konnte, dass die Ablehnung eines Besichtigungstermins auf den ausländisch klingenden Namen des Interessenten zurückgeführt werden konnte.

Der Interessent hatte gemäß § 21 Abs. 2 AGG einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung in Geld. Die Diskriminierung erfolgte schuldhaft, zumindest fahrlässig. Dem Interessenten stand deshalb nach Ansicht des Gerichts ein Anspruch auf Zahlung eines Schmerzensgeldes in Höhe von 3.000,- € zu. Denn die Entschädigung sollte dem Benachteiligten Genugtuung für die durch die Benachteiligung zugefügte Herabsetzung und Zurücksetzung verschaffen (AG Charlottenburg, Urteil v. 14.01.20, Az. 203 C 31/19).


Fazit

Vorsicht ist die Mutter der Porzellankiste

Mieterhöhung, Bundesgerichtshof stärkt Mieterrechte

Der Bundesgerichtshof bestätigt mit seinem aktuellen Urteil zur Modernisierungserhöhung einen Sachverhalt, den ich in meinen Seminaren seit Jahren beschreibe.

Derr Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes (DMB) Ulrich Ropertz die kommentierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs auch gleich wie folgt:

 „Das Urteil ist ein positives Signal für Mieter, die sich aus finanziellen Gründen gegen eine Modernisierungs-Mieterhöhung wehren müssen, wenn sie ihre Wohnung nicht verlieren wollen. Den Mietereinwand der finanziellen Härte, also der Unbezahlbarkeit der Wohnung nach der Modernisierung kann der Vermieter nicht einfach entgegenhalten, die Wohnung sei für den Mieter zu groß, er soll in eine kleinere, für ihn dann bezahlbare Wohnung ziehen. Bei der Abwägung der Mieter- und Vermieterinteressen spielt zwar auch die Wohnungsgröße eine Rolle, aber nicht die allein entscheidende“, 

Der Fall

Ein Vermieter hatte die oberste Geschossdecke und die Außenfassade dämmen, den Balkon auf 5 qm vergrößern lassen und einen schon stillgelegten Aufzug wieder in Betrieb genommen. Er errechnete für diese tatsächlichen und vermeintlichen Modernisierungen eine monatliche Mieterhöhung von 240,- Euro. Die neue Miete sollte damit über 800,- Euro betragen. Der Mieter einer 86 qm großen Wohnung, der hier schon seit seinem 5. Lebensjahr wohnte, erhält im Rahmen von ALG II zur Deckung der Wohnungsmiete einen Betrag von rund 463,- Euro. Er argumentierte, die Modernisierungs-Mieterhöhung sei für ihn eine finanzielle Härte und nicht finanzierbar. Schon das Landgericht Berlin gab ihm Recht und lehnte vor allem die Vermieterargumentation ab, der Mieter lebe in einer zu großen Wohnung, er könne ja umziehen in eine kleinere Wohnung, die könne er dann auch bezahlen.

Der Umstand, dass ein Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, sei zwar bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen, nicht aber allein entscheidend. Der Sinn und Zweck der Härteregelung bei Modernisierungs-Mieterhöhung sei es, dem Mieter möglichst seinen Lebensmittelpunkt zu erhalten, wenn der Vermieter entscheidet im laufenden Mietverhältnis zu modernisieren und die Miete zu erhöhen. Die Gerichte müssen berücksichtigen, dass nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter durch Artikel 14 des Grundgesetzes geschützt ist und sein Bestandsinteresse ausreichend berücksichtigt werden muss. Bei der Interessenabwägung sind neben der Wohnungsgröße auch die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seine gesundheitliche Verfassung zu berücksichtigen. Als maßgeblichen Gesichtspunkt bezeichnete der Bundesgerichtshof den Umstand, dass der Mieter schon seit 1962 in der Wohnung lebt und ihm deshalb entgegen der Auffassung des Vermieters nicht vorgehalten werden kann, dass er schon seit Beginn des Mietverhältnisses „über seine Verhältnisse“ lebe (BGH VIII ZR 21/19).

 DMB hat nicht immer Recht

Mit dem Hinweis „Instandsetzung-(Reparatur-) oder Instandhaltungskosten dürfen nicht in die Modernisierungskosten einbezogen, müssen herausgerechnet werden. Die Grenze zwischen Modernisierung und Instandsetzung aber ist fließend. Klare Kriterien, wie der Instandsetzungsanteil ermittelt werden kann, fehlen“ hat der Geschäftsführer des DMB nicht ganz recht.

In welchen Fällen und wie der Instandhaltungskostenabzug rechtssicher vorgenommen werden kann, und wann sich der Mieter nicht auf finanzielle Härte berufen kann, beschreibe ich nicht nur in meinen Seminaren, sondern auch in diesem Buch.


Es gilt: Nur, wenn man weiß, wie es geht, kann man es richtig und rechtssicher machen.

Und das erfahren Sie, außer in meinen Büchern, auch in meinen Seminaren.

Am 13.02. geht es in Osnabrück um die Abrechnung der Betriebskosten und am 14.02.20 um die Mietenverwaltung incl. rechtssicherer Mieterhöhungen.

Ab zwei Teilnehmern aus dem selben Unternehmen gewähren wir einen Rabatt von 10 %.

Hier finden Sie alle Informationen zu den Seminaren.

Herzliche Grüße

Ihr

Thomas Trepnau

Eigenbedarfskündigung – Benennung der Person

 Vermieter und Mieter stritten sich über die Eigenbedarfskündigung. Mit Schreiben vom 23.02.2018 kündigte der Vermieter dem Mieter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarf zum 30.11.2018. Zur Begründung führte der Vermieter aus, dass die Mietwohnung wegen „familiären Veränderungen (Trennung)“ demnächst benötigt werde. Der Mieter teilte mit, dass eine Wohnungsrückgabe zum 30.11.2018 nicht möglich sei. Er werde weiter (ohne Anerkennung einer Rechtspflicht) intensiv nach einer Ersatzwohnung suchen. In einem Schreiben des Vermieters vom 30.10.2018 wurde weiter zum Kündigungsgrund ausgeführt, dass die Ehe des Vermieters gescheitert sei und der Vermieter sich im Trennungsjahr befände; der Vermieter oder seine Ehefrau werde in die vermietete Eigentumswohnung einziehen. Da der Mieter nicht fristgemäß auszog reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

Ohne Erfolg! Das AG Leonberg entschied zu Gunsten des Mieters. Die Kündigung wegen Eigenbedarf sei rechtswidrig und unwirksam. Der Einwand des Mieters, die Kündigung sei unwirksam weil sie keine ausreichende Begründung enthielt, war korrekt. In der Kündigung war nicht angegeben, für wen und warum die Wohnung gebraucht würde. Jedenfalls war die begünstigte Person nicht unmissverständlich benannt. Nach Ansicht des Gerichts entsprach die Kündigungserklärung deshalb nicht den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf ist grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird und die Darlegung des Interesses, dass diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, notwendig (vgl. BGH, Urteil v. 15.03.17, Az. VIII ZR 270/15). Diesen Anforderungen genügte die vom Mieter angefochtene Kündigung nicht, da nur von Privatnutzung wegen „familiären Veränderungen“ die Rede war. Es war für den Mieter nicht erkennbar, wer von den beiden Eheleuten die Wohnung in Zukunft nutzen soll (AG Leonberg, Urteil v. 16.05.19, Az.  8 C 34/19).

Fazit

Vermieter müssen bei einer Eigenbedarfskündigung grundsätzlich die Person, für die die Wohnung benötigt wird, angeben. Zusätzlich muss das Interesse, das diese Person an der Wohnung hat dargelegt werden.

Unser letztes Seminar zur Verwaltung von Mietobjekten für Vermieter und Verwalter findet am 03.12.2019 statt.

Herzliche Grüße

Ihr

Thomas Trepnau

Leserfrage zur Abrechnungsfrist bei säumigem Verwalter

Folgende Frage eines Seminarteilnehmers erreichte mich vor wenigen  Tagen:

Sehr geehrter Herr Trepnau,

als Teilnehmer Ihrer Seminare und Leser Ihrer Bücher weiß ich, dass der Vermieter eine Abrechnungsfrist von einem Jahr einzuhalten hat.

Somit müsste ich dem Mieter meiner vermieteten Eigentumswohnung die Abrechnung bis spätestens 31.12.2018 vorlegen.

Allerdings hat der WEG-Verwalter bis heute keine Abrechnung erstellt. Diese brauche ich aber, um die Betriebskostenabrechnung für meinen Wohnungsmieter erstellen zu können.

Es kann doch nicht sein, dass ich meine Nachforderungsansprüche gegen den Mieter verliere, falls ich die Abrechnung erst nach dem 31.12.2018 erstelle. Denn mir fehlt ja die Abrechnung des WEG-Verwalters.

Wie sehen Sie das?

Für eine Antwort bin ich sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

 L.R.

Lieber Herr R.,

danke für Ihre eMail.

Bevor ich Ihre Frage beantworte, weise ich darauf hin, dass es sich hierbei um keine Rechtsberatung, sondern um meine unentgeltliche Privatmeinung handelt. Außerdem wird in der Antwort unterstellt, dass der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist.

Bei weiteren Fragen haben Sie die Möglichkeit einen Gesprächstermin zu vereinbaren. Infos dazu gibt es hier.

Außerdem ist Ihre Frage auch hier beantwortet.

An dieser Stelle verweise ich mit meiner Antwort auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes zur selben Fragestellung:

Vermieter sind verpflichtet, einmal im Jahr über die Betriebskosten abzurechnen. Nach Ablauf des Abrechnungsjahres haben Sie hierzu nur 12 Monate Zeit. Läuft Ihr Abrechnungsjahr vom 01.01. bis 31.21. eines jeden Jahres, muss die Betriebskostenabrechnung für 2017 Ihrem Mieter also bis spätestens 31.12.2018 zugehen.

Ein Wohnungseigentümer hatte seine Wohnung vermietet.  Laut Mietvertrag hatte der Vermieter über die Betriebskosten gemäß WEG-Beschlüssen abzurechnen. Allerdings erfolgte der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung erst zu einem Zeitpunkt, als die 12-Monatsfrist für die Betriebskostenabrechnung bereits abgelaufen war. Der Vermieter war der Meinung, sein Mieter müsse die Nachzahlung trotzdem begleichen.   

Der BGH entschied, dass für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung das Vorliegen einer genehmigten Jahresabrechnung nicht erforderlich ist. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung ist keine ungeschriebene Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermieters einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter. Vielmehr muss der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist abrechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des Verwalters noch nicht vorliegt. Daher musste der Mieter die Nachzahlung nicht leisten.

Fazit: Wenn Sie als Vermieter einer Eigentumswohnung noch keine Abrechnung von Ihrem Verwalter erhalten haben, ist es allerhöchste Zeit die Initiative zu ergreifen.  Die Frist zur Abrechnung über die Betriebskosten 2017 gegenüber Ihrem Mieter endet zum 31.12.2018. Fragen Sie Ihren Verwalter möglichs sofort nach der Jahresabrechnung. Erhalten Sie diese nicht umgehend von ihm, verlangen Sie Einsicht in die Abrechnungsunterlagen. Diese können Sie sich kopieren und dann zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung nutzen. Das ist leider umständlich, aber der einzige Weg, um Ihre Nachzahlungsansprüche zu sichern.  

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Denken Sie an unsere Adventsaktion. Diese endet am 3. Advent. Die eMail dazu habe ich unten nochmals einkopiert.

Herzliche Grüße

Ihr

Thomas Trepnau