Nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, kann zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch auf die Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug genommen werden, wobei die Benennung von drei Wohnungen genüge.  

Ein Vermieter führte auch Vergleichsmieten aus preisgebundenem Wohnraum an. Dies führte zu Streit.

Der Bundesgerichtshof als höchstes Zivilgericht fällte dazu sein Urteil. Zugunsten des Vermieters.

Ein Mieterhöhungsverlangen kann  nach Urteil des Bundesgerichtshofs  auch auf Vergleichswohnungen gestützt werden, die öffentlich gefördert bzw. preisgebunden sind.  

Das Gericht verweist auf § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, nach dem zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch auf die Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug genommen werden könne, wobei die Benennung von drei Wohnungen genüge.  

Zwar sei bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 S. 2 BGB solcher Wohnraum ausgenommen, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt wurde, was also wie im konkreten Fall auf preisgebundene Wohnungen zutreffe.
 
Diese Ansicht verkenne jedoch, dass die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen nicht dazu diene, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Sie solle vielmehr den Mieter lediglich in die Lage versetzen, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachzuvollziehen und gegebenenfalls mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnungen zu überprüfen.  

Dem Mieter sei es nicht nur zumutbar, aufgrund der im Erhöhungsverlangen mitgeteilten Tatsachen weitere Informationen einzuholen. Das Erhöhungsverlangen diene vielmehr gerade dazu, ihn hierzu zu befähigen. Denn anhand der Benennung der Wohnungen werde der Mieter nicht nur in die Lage versetzt, weitere Nachforschungen über die Wohnmerkmale der Vergleichswohnungen, sondern auch über die gezahlte Miete anzustellen. So bestehe die Möglichkeit, zu ermitteln, ob es sich bei der Miete um eine Nettokaltmiete, eine Pauschalmiete, eine Teilpauschalmiete oder – wie vorliegend – um eine preisgebundene Miete handele und wie die Mietbindung im Einzelfall ausgestaltet sei. 

Der Umstand, dass der Mieter allein anhand des Erhöhungsverlangens die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nicht abschließend mittels der Vergleichswohnungen überprüfen könne, stehe der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen. 

Zum einen diene die Begründung des Erhöhungsverlangens, wie aufgezeigt, nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zum anderen resultierten die Schwierigkeiten nicht in erster Linie aus der Benennung preisgebundener Wohnungen, sondern ergäben sich daraus, dass der Angabe von entsprechenden Entgelten lediglich dreier vergleichbarer Wohnungen mangels valider Datengrundlage ohnehin ein begrenzter Erkenntniswert bezüglich der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zukomme. Demzufolge könne die ortsübliche Vergleichsmiete im Falle des Bestreitens im Prozess im Regelfall nicht allein anhand von nur drei Vergleichswohnungen ermittelt werden. 

Dieses Begründungsdefizit war dem Gesetzgeber bekannt, er habe jedoch ausdrücklich daran festgehalten.  2019 (Az. VIII ZR 236/18)

Hinweis:

Nach unserem sehr erfolgreichen Webinar vom 28.04. führen wir am  25.05.2020 ein Webinar zur Verwaltung von Mietobjekten  durch. Das Seminar geht über 6,75 Zeitstunden und entspricht inhaltlich den Anforderungen der Makler- und Bauträgerverordnung, § 15b, Abs 1 und 2.

Beginn 09.00 Uhr.

Es häufen sich bei uns die Anfragen beunruhigter Immobilieneigentümer zum Thema „Zwangshypotheken“ und „Lastenausgleichsgesetz“.

Die Sorgen sind begründet. Die Wirtschaft ist wegen eines Virus nahezu abgeschaltet. Die Steuereinnahmen brechen ein. Der Zahlmeister „Deutschland“ soll tief in seine leeren Taschen greifen, um die EU zu retten. Es ist zu erwarten, dass unser Politpersonal alles tun wird, um dieses Ziel zu erreichen. Voraussichtlich wird sich Deutschland dieses Mal jedoch nur noch selbst retten können. Nachdem hunderte von Milliarden Euro verschleudert sein werden, wird der deutsche Steuerzahler in die Mangel genommen werden. Mehr noch als bisher.
Dass die Immobilieneigentümer bluten werden, scheint ausgemachte Sache zu sein.
Warum sonst sollte der Bundestag im April den Wissenschaftlichen Dienst mit der Überprüfung der Verfassungsmäßigkeit einer Vermögensabgabe zur Bekämpfung der wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie beauftragt haben? Andere Spieler, wie Lagarde, früher Chefin des IWF, heute der EZB, hat diese Möglichkeit schon vor langem vorgeschlagen.
Sigmar Gabriel (SPD) hat im April ebenfalls deutlich gemacht, dass ein Lastenausgleich, wie nach dem Krieg nötig sei. Zwar ist er politisch derzeit nicht aktiv. Aber als Ankündiger von schlechten Nachrichten taugt er allemal. Werden die Pläne umgesetzt, bleibt nicht mehr viel Zeit!

Zu dem Thema drängen sich im Internet unzählige Themen und auch teure Veranstaltungen auf, die angeblich das Immobilienvermögen vor staatlichen Zugriffen schützen.

Wir haben uns viel Arbeit gemacht, um einen Überblick über die gesamte Situation zu erhalten. Neben aufwendiger Literaturrecherche haben wir mit einer Reihe von Fachleuten und Autoren gesprochen.  Nun können wir die wichtigen Informationen liefern, die jeden Eigentümer, Verwalter und Immobilienberater in die Lage versetzen, klar und sicher einschätzen zu können, was ggfls. auf Immobilieneigentümer zukommt und ob es den vielgepriesenen Schutz gibt.

Herzliche Grüße

Ihr

Thomas Trepnau