Eine Verwalterin hatte einer Wohnungseigentümergemeinschaft ihren üblichen Verwaltervertrag vorgelegt. Dieser wies neben einer Grundvergütung auch eine Sondervergütung für bestimmte Aufgaben auf. Diese Aufgaben waren einzeln und klar abgegrenzt im Vertrag aufgeführt. Die Bestellung der Verwalterin wurde unter diesen Vertragsbedingungen vereinbart. Ein Wohnungseigentümer war mit dem Vertrag nicht einverstanden und ging mit der Anfechtungsklage dagegen vor. Im Laufe des Verfahrens kam es auch zum Streit darüber, ob es überhaupt möglich ist, die Verwaltervergütung in eine Grund- und eine Sondervergütung aufzuspalten.
Aufgespaltene Vertragsanteile erlauben Sondervergütung
Wird die Vergütung des Verwalters aber, wie im vorliegenden Fall, in mehrere Vergütungsbestandteile, aufgespalten, ist eine Sondervergütung grundsätzlich beschließbar. Das gilt nach dem BGH unabhängig davon, ob die Sondervergütung für die durch das WEG vorgegebenen Verwalteraufgaben oder für zusätzlich Aufgaben gewährt werden soll. Das Wohnungseigentumsgesetz legt zwar die Aufgaben des Verwalters fest, es trifft damit aber keine Entscheidung darüber, wie diese Aufgaben zu vergüten sind. Daher ist eine Sondervergütung durchaus auch für originäre Verwalteraufgabe beschließbar.
Nach dem BGH ist eine Sondervergütung beispielsweise für Mahnungen, Instandhaltungsmaßnahmen, die Organisation einer Sonderumlage oder die Durchführung von Gerichtsverfahren Ihrer Gemeinschaft grundsätzlich nicht zu beanstanden.
Gesonderte Ausweisung der gesondert vergüteten Aufgaben
Eine solche Aufspaltung der Verwaltervergütung muss aber den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Das ist nach dem BGH nur dann der Fall, wenn im Verwaltervertrag eine klare und transparente Abgrenzung erfolgt – nämlich zwischen solchen Aufgaben, die von der Grundvergütung erfasst sind, und solchen, die gesondert vergüten werden.
Außerdem muss der Verwaltervertrag die tatsächliche Gesamtvergütung für die Aufgaben, die in Ihrer Gemeinschaft laufend anfallen, erkennen lassen. Wollen Sie Ihrem Verwalter beispielsweise eine Sondervergütung für das Mahnwesen zukommen lassen, muss der Verwaltervertrag ausweisen, welchen Betrag der Verwalter pro Mahnung als Sondervergütung erhalten soll, denn nur daraus ist eine mögliche Gesamtvergütung erkennbar.
Fazit
In meinen Seminaren und Webinaren wird grundsätzlich der Verwaltervertrag detailliert besprochen. Schon seit Jahren weise ich auf die außerordentlich wichtige Möglichkeit zur Vereinbarung von gesonderten Vergütungen hin. Diese ist unumgänglich, um die meist schwache Vergütung auf ein erträgliches NIveau zu heben.Der BGH hat diese Vorgehensweise nun bestätigt. Mit seinem Urteil hat der BGH die Grundsätze zur Verwaltervergütung neu geordnet. Jetzt wissen Sie, dass Sie eine Sondervergütung auch für die gesetzlichen Verwalteraufgaben vereinbaren können. Das gilt zumindest dann wenn keine Pauschalvergütung vereinbart wurde. Vergessen Sie auch nicht die Aufgaben, die gesondert vergütet werden sollen und ihre Vergütung explizit in den Vertrag aufzunehmen. Nur dann entspricht Ihr Vertrag ordnungsgemäßer Verwaltung.