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Vermieter und Mieter

08.08.2019 Flächenabweichung von weniger als 10% kann einen Mieter zur Minderung und zur Kündigung berechtigen.

In einem Gewerberaum-Mietvertrag war eine Mietfläche von 177 m² angegeben. Für die Berechnung der Kaltmiete war im Mietvertrag die Fläche als verbindlich vereinbart. Nach drei Jahren stellte der Mieter fest, dass die Fläche nur rd. 155 m² groß war und deshalb wohl eine Abweichung von mehr als 10% vorlag. Er kündigte deshalb das Mietverhältnis. Die vermietete Fläche betrug aber tatsächlich 164,25 m². Es lag somit eine Abweichung von weniger als 10% vor. Deshalb war der Vermieter der Ansicht, dass die Kündigung ungerechtfertigt war ... weiter lesen ›››

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25.07.2019                Hat der Mieter Anspruch auf Aufnahme seines Lebenspartners in die Mietwohnung?

 

 

Ein Mieter und sein Vermieter stritten sich über die Verpflichtung des Vermieters, die Aufnahme der nichtehelichen Partnerin des Mieters in die Mietwohnung zu genehmigen. Bei Abschluss des Mietvertrages behauptete er, dass die Beziehung zu seiner Lebenspartnerin beendet sei. Einige Monate nach Abschluss des Mietvertr... weiter lesen ›››

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13.06.2019     Leserfrage zum Umgang mit noch im Haus wohnenden Vorbesitzer nach Hauskauf - eine Geschichte, wie sie nur das Leben schreibt-

Hallo Herr Trepnau, 

dürfen wir Sie um Rat fragen? 
Wir haben ein dreistöckiges Haus in X. gekauft. Es ist/war ein Messie-Haus, wir haben es deshalb sehr günstig bekommen. Hüfthoher Müll in allen Räumen. Ich habs mit entrümpelt, sowas sieht man sonst nur im Fernsehen. :-) 
Es ist ein 2-Parteien-Haus, im unteren Stock (Einliegerwohnung) wohnt noch der Vorbesitzer. Das Haus gehörte v... weiter lesen ›››

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20.05.2019                                                                     Eigenbedarfskündigung krachend gescheitert

 

Ein Vermieter kündigte seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs. Der Bundesgerichtshof musste die Rechtmäßigkeit dieser Kündigung prüfen. Es musste geklärt werden, ob die 80-jährige an Demenz erkrankte Seniorin in der Mietwohnung bleiben durfte: Die 80-Jährige, l... weiter lesen ›››

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10.05.2019                                       70:30, 60:40 oder 50:50? BGH zu Heizkosten

 

Ein Vermieter hat seinem Mieter die Heizkosten je zur Hälfte nach Wohnfläche und nach gemessenem Verbrauch abrechnet. Der Mieter war der Meinung, dass sich laut Heizkostenverordnung in seinem Fall 70% der Kosten am Verbrauch bemessen müssten.

Laut Urteil des BGHs hat der Mieter Anspruch auf Änderung eines falschen Verteilungsschlüssels. Die Verordnu... weiter lesen ›››

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25.04.2019              Bundesgerichtshof erweitert Mieterschutz, Mieterschutzklauseln wirken nicht nur im Mietvertrag sondern auch im Kaufvertrag

Dass Käufer mit dem Kauf einer vermieteten Immobilie in ein bestehendes Mietverhältnis und den zugrundeliegenden Mietvertrag eintreten ist ein „alter Hut“. Vielen ist der Spruch „Kauf bricht Miete nicht“ bestens bekannt.

Nun hat der Bundesgerichtshof noch eins drauf gesetzt. Es genügt nicht mehr, dass sich ein Käufer den Mietvertrag genau durchliest. Ab sofort kann auch die nota... weiter lesen ›››

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26.03.2019      Das kommt auf Sie als Verwalter und Vermieter jetzt zu. Mehr Pflichten und weniger Rechte durch das neue Mietrecht 2019

 

Hier der Überblick:

Modernisierungserhöhung:

Nach Abschluss der Arbeiten darf die Jahresmiete nicht mehr um 11 sondern nur noch um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden.

Ferner gilt für die Umlage von Modernisierungskosten nun eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Sofern die Miet... weiter lesen ›››

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14.03.2019            Mieter verliert Anspruch auf Mietminderung

 

dass für einen Mieter das Recht zur Mietminderung ausgeschlossen ist, wenn er die Beseitigung eines Mangels nicht unterstützt oder sogar verhindert, stellte ein Gerichtsentscheid in Berlin im Dezember 2018 klar.

 

Ein Mieter minderte die Miete, weil die Gastherme ausgefallen war. Da die Gastherme kurzfristig nicht repariert werden konnte, sollte der Mieter bis zur Behebung des Mangels durch den Vermieter zunächst eine provisorische Beseitigung des Mangels durchfüh... weiter lesen ›››

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27.02.2019        Gegenangebot bei Rüge der Betriebskostenabrechnung wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

 

Ein Mieter rügte eine Betriebskostenabrechnung. Er war der Meinung, dass der Vermieter gegen  das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen habe.

Nach Ansicht des Mieters war die Kostenposition „Objektreinigung, Gartenpflege und Winterdienst“ nicht ordnungsgemäß abgerechnet. Die vom Vermieter beauftragte Fachfirma hatte folgende Leistungen in Rechnung gestellt: Fegen mi... weiter lesen ›››

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13.12.2018                                 Leserfrage zur Abrechnungsfrist bei säumigem Verwalter

Folgende Frage eines Seminarteilnehmers erreichte mich vor wenigen  Tagen:

Sehr geehrter Herr Trepnau,

als Teilnehmer Ihrer Seminare und Leser Ihrer Bücher weiß ich, dass der Vermieter eine Abrechnungsfrist von einem Jahr einzuhalten hat.

Somit müsste ich dem Mieter meiner vermieteten Eigentumswohnung die Abrechnung bis spätestens 31.12.2018 vorlegen.

Allerdings hat der WE... weiter lesen ›››

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250.000 EURO Ordnungsgeld oder Haft bei Zutrittsverweigerung in die Mietwohnung zwecks Kontrolle der Rauchmelder

Liebe Leser und Seminarteilnehmer,

nachdem ich soeben auf unserem Kanal das Video über Rauchmelder veröffentlicht habe, erreicht mich folgende Frage eines Abonnenten unseres Videokanals:

 

Sehr geehrter Herr Trepnau,

vielen Dank für die Information in Ihrem Video.

Bereits seit Anfang 2015 befinden sich in meinen Mietwohnungen Rauchmelder. Hier in Hessen mussten wir diese per 31.12.2014 installieren. Bisher konnte ich die Kontrollen problemlos durchführen.

Allerdings habe ich seit letztem Jahr in einer der Wohnunge... weiter lesen ›››

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20.09.2018    BGH zur fristlosen und fristgemäßen Kündigung, Deutscher Mieterbund redet von „absurdem Ergebnis“ und fordert Gesetzesänderung


Der Vermieter kann bei Zahlungsverzug des Mieters fristlos und gleichzeitig ordentlich, das heißt mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen, entschied am 19.09.2018 der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 231/17 und VIII 261/17). Im Falle der fristlosen Kündigung kann der Mieter diese durch Nachzahlung der offenstehenden Mieten ungeschehen machen. Die ordentliche Kündigung hingegen bleibt, auch bei Ausgleich des Mietrückstands, wirksam. Der Mieter verliert seine Wohnung, obw... weiter lesen ›››

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11.09.2018   Änderung der Trinwasserverordnung – bis zu 25.000 Euro Bußgeld für Vermieter


Die Trinkwasserverordnung wurde in diesem Jahr wieder verändert.  Worauf Vermieter und Verwalter achten müssen und welche Konsequenzen sich Mieter ergeben, habe ich nachfolgend in den wichtigsten Punkten zusammengestellt.

Nachdem ich mir das Gesetz durchgelesen habe, stelle ich fest, dass es wenig verständlich ist. Für Vermieter brauchbare Kommentare sind Mangelware.

§ 14 der Trinkwasserverordnung v... weiter lesen ›››

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01.09.2018   Endrenovierung und Schönheitsreparaturen durchsetzen – mit Individualvereinbarung

Der Bundesgerichtshof hat mit mehreren Urteilen (z.B. VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 und Az. VIII ZR 277/16) entschieden, dass Schönheitsreparaturen, die der Mieter durchführen soll, in der Regel nicht mehr wirksam in einem Mietvertrag vereinbart werden können. Dies gilt insbesondere, wenn die Schönheitsreparaturen an einen starren Fristenplan geknüpft sind oder der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernimmt.

Auch eine Endren... weiter lesen ›››

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17.08.2018                    Schadensersatz für den Mieter wegen Eigenbedarfskündigung des Vermieters


Ein Mieter hatte seinen ehemaligen Vermieter auf Schadensersatz verklagt. Hintergrund war ein angeblich vorgetäuschter Eigenbedarf. Der Vermieter hatte mit der Begründung, dass sein Bruder in die Wohnung einziehen sollte, begründet. Der Bruder erlitt jedoch einen Schlaganfall und musste mehrere Wochen im Krankenhaus verbringen. Der Bruder war auch danach nie in die Wohnung des Vermieters eingezogen. De... weiter lesen ›››

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17.08.2018                    Schadensersatz für den Mieter wegen Eigenbedarfskündigung des Vermieters


Ein Mieter hatte seinen ehemaligen Vermieter auf Schadensersatz verklagt. Hintergrund war ein angeblich vorgetäuschter Eigenbedarf. Der Vermieter hatte mit der Begründung, dass sein Bruder in die Wohnung einziehen sollte, begründet. Der Bruder erlitt jedoch einen Schlaganfall und musste mehrere Wochen im Krankenhaus verbringen. Der Bruder war auch danach nie in die Wohnung des Vermieters eingezogen. De... weiter lesen ›››

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01.07.2018                    BGH zur Wohnfläche bei Betriebskostenabrechnungen 

 

Über Betriebskostenabrechnungen für Mietwohnungen wird noch öfter gestritten, als über die korrekte Ermittlung der Wohnfläche.

Nun hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit beiden Themen in einem Fall beschäftigen müssen.

Diverse Vorschriften, wie die DIN 277, die 2. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung geben vor, was zur Wohnfläche gehört und wie diese ermittelt wird. Gestritten wird über  Dachschrägen, Heizkörpernischen, Flächen unter Treppen Ba... weiter lesen ›››

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13.04.2018        Leserfrage zur Überlassung von Gegenständen wie Einbauküche in der Mietwohnung


Sehr geehrter Herr Trepnau,

als Leser Ihrer Bücher und Seminarteilnehmer wende ich mich heute mit einer Frage an Sie. Ich weiß, dass Sie nicht alle bei Ihnen engehenden Fragen beantworten können. Aber vielleicht habe ich ja Glück…

Vor etwa 3 Jahren habe ich eine Wohnung mit fast neuwertiger Einbauküche vermietet.

Nun wendet sich der Mieter an mich, weil das G... weiter lesen ›››

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15.03.2018             Leserfrage zur Versorgung der Mieter mit eigenem Brunnenwasser

 

Liebe Leser und Seminarteilnehmer,

aktuell erreichen uns wieder jede Menge Leserfragen. Alleine letzte Woche waren es 36 Fragen.

Wir würden gerne alle Fragen beantworten. Ich bitte an dieser Stelle zum wiederholten Male um Verständnis dafür, dass es nicht möglich ist, und bitte außerdem darum, die auf unserer Homepage geschaffenen Möglichkeiten, wie z.B. die Telefonberatung zu nutzen.

... weiter lesen ›››

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14.12.2017                              Leserfrage zu feuchtem Kellerraum

Liebe Leser,

im  November war ich fast ununterbrochen wegen Seminaren und Vorträgen unterwegs. Im selben Monat erreichten uns über 80 emails mit Fragen zu Fachthemen.

Ich bitte um Ihr Verständnis dafür, dass es nicht möglich ist, alle Fragen zu beantworten. Ich würde es gerne tun, aber es ist nicht zu schaffen.

Nachfolgend eine ausgewählte Frage mit Antwort:

 

Guten Tag Herr Trepnau,weiter lesen ›››

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13.11.2017                          Belegeinsicht des Mieters bei der Betriebskostenabrechnung


Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2013 bis 2015. Der Mieter hatte für diese Betriebskostenabrechnungen im Januar 2016 beim Vermieter Einsicht in die Belege beantragt. Trotz  zweimaliger Besuche des Mieters  im Büro des Vermieters, konnte dieser die  Belege nich vollständig vorlegen.  Im  November 2016 übersandte der Vermieter dann dem Mieter die restlichen Belege. B... weiter lesen ›››

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28.10.2017                                     Kosten für Rauchmelder

1998 zogen Mieter in eine Mietwohnung in Nordrhein-Westfalen ein. Im Mietvertrag war vereinbart, dass neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sein sollten. Eine spezielle Regelung für Rauchmelder gab es nicht. Dann wurden im Jahr 2015 Rauchmelder installiert und die Kosten für die Miete und Wartung der Rauchmelder in der darauffolgenden Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. Diese weigerten sich zu zahlen und der Vermieter erhob Klage.

Ohne Erfolg. Das Amtsgericht Dortmund wies die Klage ab. Die Kosten für ... weiter lesen ›››

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Weitere Schlappe für Heiko Maas, Mietpreisbremse nach Ansicht des Landgerichts Berlin verfassungswidrig

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin hält die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch über die sogenannte Mietpreisbremse (§ 556d BGB) für verfassungswidrig. In einem Hinweisbeschluss vom 14. September 2017 hat das Landgericht ausführlich seine Rechtsansicht begründet und zunächst mitgeteilt, dass es beabsichtige, den Rechtsstreit auszusetzen und eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu der Frage einzuholen, ob die genannte Vorschrift mit dem Grundgesetz vereinbar ist.

Um ein besseres Verständnis des Vorgangs und einen tieferen Einblick ge... weiter lesen ›››

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07.09.2017                                  Leserfrage zur Abrechnung von Blockheizkraftwerk

Liebe Leser und Seminarteilnehmer,

vor wenigen Tagen erreichte mich folgende Frage eines Lesers:

Hallo Herr Trepnau,
seit März 2010 haben wir ein BHKW. Damit beheizen wir eine ca. 60m2 vermietete Wohnung, eine ca. 90m2 Gewerbe-Einheit (Ladengeschäft) und bis 2015 ein Einfam.Haus von 1954 mit ca. 140m2 Wohnfläche, außerdem weitere Büro- , Lager- und Nebenflächen mit ca. 80m2. Das Einfam. Haus haben wir... weiter lesen ›››

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21.08.2017                       Wer zahlt hohen, nicht nachvollziehbaren Wasserverbrauch?

Ein Vermieter verklagte seinen Mieter auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2013. Der Mieter hatte jedoch in der Betriebskostenabrechnung einen signifikant hohen Wasserverbrauch gerügt und darauf hingewiesen, dass er in den Jahren zuvor wesentlich weniger Wasser verbraucht hatte. Für den aktuellen hohen Verbrauch sei er nicht verantwortlich. Unstreitig hatte sich der Verbrauch des Mieters im Jahr 2012 auf weniger als 70% des verfahrensrelevanten Verbrauchs belaufen. Dies gilt auch für das... weiter lesen ›››

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05.08.2017   Leserfrage zur Untervermietung bzw. Überlassung von Mieträumen durch den Mieter

Sehr geehrter Herr Trepnau,

meine Mieterin hat, ohne  mich um Erlaubnis zu fragen, Ihren Lebensgefährten mit in der Mietwohnung aufgenommen. Darf sie das so ohne weiteres? Ist das ein Kündigungsgrund?

Für Ihre Antwort bedanke ich mich herzlich!

Mit freundlichen Grüßen

Roland M.

 

Meine Antwort:

Sehr geehrter Herr M.,

vielen Dank für Ihre eMail.

Bevor ich Ihre Frage beantworte, weise ich darauf hin, dass es sich dabei um keine Rechtsberatung h... weiter lesen ›››

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05.06.2017     Gesetzlich vorgeschriebene bauliche Veränderungen ermöglichen eine Mieterhöhung um 11 Prozent pro Jahr der dafür aufgewendeten Kosten


wenn Vermieter gesetzlich vorgeschriebene bauliche Veränderungen durchführen müssen, die keine Erhaltungsmaßnahmen darstellen, können sie diese als Modernisierungsmaßnahmen zur Mieterhöhung gemäß § 559 BGB zugrundelegen. Wegen einer Änderung in der regionalen Bauordnung musste ein Vermieter die Müllabwurfanlage auf seinem Grundstück außer Betrieb setzen. Grund war, dass die Anlage keine Mülltrennung ermöglichte. Auf der Basis der  Koste... weiter lesen ›››

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22.05.2017                            Leserfrage zu säumigem Mieter und Räumungsmöglichkeiten


Sehr geehrter  Herr Trepnau,

 

ich habe ihr Buch "Rechne mit Deinen Mieter ab!" und „Mehr Moneten mit Mieterhöhung“  gelesen. Beide Bücher waren sehr hilfreich. Nun habe ich jedoch ein anderes Problem mit einem meiner Mieter und möchte Sie um Ihren Rat bitten.

Dieser ist im November letzten Jahres eingezogen. Ab November bis März hat er zwar unpünktlich bezahlt, einmal nur nach Aufforderung, aber immer... weiter lesen ›››

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11.05.2017                      BGH: Fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen 

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs muss nicht innerhalb einer „angemessenen Frist“ erfolgen. Es gibt keine konkrete gesetzliche Zeitspanne zwischen Entstehen des Kündigungsgrundes und Ausspruch der fristlosen Kündigung, die einzuhalten wäre. Ein Vermieter kann auch noch nach mehr als sieben Monaten, nachdem er von den aufgelaufenen Mietrückständen und damit von dem Kündigungsgrund erfahren hat, fristlos kündig... weiter lesen ›››

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31.03.2016          BGH: Vermieter muss Grund für Wegfall des Eigenbedarfs beweisen

 
Die Zahl der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigungen steigt in den letzten Jahren wieder. Der Bundesgerichtshof stellte klar: Vermieter, die nach Auszug des gekündigten Mieters den Eigenbedarf nicht realisieren, die Wohnung nicht wie behauptet nutzen, müssen nachweisen, warum der behauptete Eigenbedarf später weggefallen sein soll. (BGH VIII ZR 44/16, 29.03.2017).
  
Der Bundesgerichtshof hatte betont, dass in Fällen, in denen der Vermieter den im Kündigungsschreiben behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug ... weiter lesen ›››

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14.03.2017          Verspätete Betriebskostenabrechnung wegen verspäteter WEG-Abrechnung


Der Vermieter einer Eigentumswohnung verlangt von der Mieterin Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011. Beide Abrechnungen hatte der Vermieter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorgelegt, sondern erst im Dezember 2013. Kurz zuvor hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft den Beschluss über die Jahresabrechnungen 2010 und 2011 gefasst. Die Mieterin meint, keine Nachzahlungen leisten zu müssen, da die Betriebskostenabrec... weiter lesen ›››

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10.01.2017                        Leserfrage zur Verteilung der Betriebskosten

Liebe Leser und Seminarteilnehmer,

folgende Frage zur Verteilung der Kosten nach dem Personenzahlschlüssel erreichte mich vor wenigen Tagen.

Sehr geehrter Herr Trepnau,

zum Neuen Jahr und insbesondere für Ihre beruflichen Veränderungen wünsche ich Ihnen Glück, Gesundheit und gutes Gelingen!!!

Bisher bin ich nur fleißiger Leser Ihrer interessanten Mails, heute habe ich aber selbst einmal eine Frage:

Die Ehefrau eines Mieters ist seit Monaten im Krankenhaus. Der Mieter bemängelt nun die in der Nebenkostenabrech... weiter lesen ›››

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14.11.2016   Bundesgerichtshof zu den Allgemeinstromkosten

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte in der  Jahresabrechnung die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage als Kosten für Allgemeinstrom auf die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft verteilt. Der Betriebsstrom der Heizungsanlage wurde über den Allgemeinstromzähler erfasst. Ein Zwischenzähler fehlte.

Auf der Eigentümerversammlung wurde die Jahresabrechnung per Mehrheitsbeschluss genehmigt, obwohl die Kosten des Betriebsstroms der Heizung in der Position „Allgemeinstrom“ berücksichtigt wurden. Ein Wohnungseigentümer reichte eine Anfechtungsklage ge... weiter lesen ›››

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09.10.2016                                 Mietwucher! Vermieter zahlen 52.000,-- € an Mieter zurück

 

Weicht die laut Mietvertrag geschuldete Miete um mehr als 50 % von der ortsüblichen Marktmiete ab, führt dies insoweit zur Unwirksamkeit des Mietvertrags aufgrund Wuchers gemäß § 138 Abs. 2 BGB. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Hamburg hervor.

In dem zugrunde liegen... weiter lesen ›››

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26.09.2016            Überraschende Erleichterung für Vermieter ab November 2016- Änderung des                                      Bundesmeldegesetzes

Seit dem 1. November 2015 gilt ein neues bundeseinheitliches Meldegesetz. Bis dahin war das Meldewesen Ländersache. Seitdem ist der Eigentümer bzw. bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung auch der Hausverwalter verpflichtet, bei der An- und Ummeldung der Mieter gegenüber den Behörden durch Ausstellung einer Bescheinigung mitzuwirken, gem. § 19 Bundesmeldegesetz (BMG). Ziel des Gesetzgebers ist die ... weiter lesen ›››

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16.09.2016                    Kautionsrückzahlung  und Betriebskosten


Liebe Leser und Seminarteilnehmer

Ein Mieter verlangte von seinem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Ende Mai 2009 die Kaution zurück. Der Vermieter rechnete mit bereits verjährten Betriebskostennachforderungen auf. Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte der Mieter ein Kautionssparbuch über 700,- &eur... weiter lesen ›››

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08.09.2016                            Worauf es bei der Betriebskostenabrechnung ankommt

 

  1. Fristen einhalten

Wenn die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb von 12 Monaten nach dem abgerechneten Zeitraum vorliegt, müssen Mieter nicht nachzahlen. „Vorliegen“ heißt in diesem Fall, dass der Brief beim Mieter auch wirklich im Briefkasten liegen muss – außer bei höherer Gewalt. Rückzahlungen an die Mieter müssen jedoch auch bei Fristverzögerung erfolgen. Ganz wichtiger Punkt in unserem Betriebskostensemi... weiter lesen ›››

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19.07.2016  

Liebe Leser und Seminarteilnehmer,

wie schon in der eMail angekündigt, geht es heute in diesem Beitrag ausnahmsweise nicht um das Thema, welches gewöhnlich einen Großteil meines und wohl auch Ihres Alltags beherrscht: Immobilien.

Es geht um Grundsätzlicheres und Wichtigeres. Um die Frage „was gibt uns Kraft, ja Lebenskraft?“

Ist es nicht so, dass wir viel Kraft daraus beziehen, anderen zu helfen? Das mache ich beruflich seit rund dreißig Jahren und es macht mir nach wie vor sehr viel Spaß!

Es gibt aber Bereiche, die mit dem Beruf nichts zu tun haben. Bereiche, wo man helfen kann und als wunderbare Gegenleistung pure Freude erfährt.

<... weiter lesen ›››

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11.07.2016                                      Mietminderung wegen Schimmel

Die Mietminderung bei Schimmel und feuchten Wänden in der Wohnung ist ein Dauerstreitthema zwischen Mieter und Vermieter.

Ein konkreter Prozentsatz für die Mietminderung existiert nicht: Gerichte, die in solchen Mietrechtfällen entschieden haben, billigten Mietminderungen zwischen 2% bis 93%.

Vom Gesetzgeber ist wenig geregelt. Sicher ist nur, dass beim Schimmelbefall einer einzigen Wand eine Mietminderung von 20% als angemessen be... weiter lesen ›››

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19.06.2016                Leserfrage zur Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses bei Versteigerung


Sehr geehrter Herr Trepnau,

als begeisterter Leser Ihrer Bücher wende ich mich heut mit einer Frage an Sie.

Ich beabsichtige demnächst eine Eigentumswohnung zu ersteigern. Das Preis/Leistungsverhältnis scheint in Ordnung zu sein.

Diese Wohnung möchte ich nach der Ersteigerung gerne selbst bewohnen. Allerdings ist sie vermietet. Kann ich dem Mieter einfach kündigen?

Mit freundlichen Grüßen

R.M.

 

Sehr geehrter Herr M.,

... weiter lesen ›››

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12.05.2016              Leserfrage zur Kautionsrückzahlung trotz nicht abgerechneter Betriebskosten

Sehr geehrter Herr Trepnau,

nachdem mein Mieter Ende April ausgezogen ist, verlangt er nun die sofortige Rückzahlung der Kaution.Die Betriebskosten konnte ich ja noch gar nicht abrechnen.

Sie haben das Thema im Seminar angesprochen. Leider kann ich mich nicht mehr genau erinnern, wie der Sachverhalt ist.Muss ich diese sofort auszahlen?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

S. H.

 

Sehr geehrte Frau  H.,

zunächst möchte ich auf dieses und dieses ... weiter lesen ›››

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24.03.2016                                    BGH erleichtert nochmal die Umlage der Betriebskosten


Ein Formularmietvertrag aus dem Jahr 2007 enthielt eine Regelung, wonach die Mieter "die Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung" zu tragen hatten. Der Vermieter rechnete auf dieser Grundlage über die angefallenen Betriebskosten ab. Die Mieter wandten hiergegen ein, dass der Mietvertrag keine wirksame Vereinbarung über die Kostentragung des Mieters enthalte, da zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die in Be... weiter lesen ›››

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22.03.2016                              Leserfrage zu Anschaffungs- und Wartungskosten bei Rauchmeldern

 

Sehr geehrter Herr Trepnau,

zum Thema Rauchmelder habe ich eine Frage. Wenn die Wartung von Rauchmeldern im Mietvertrag nicht vereinbart ist, gibt es keine Möglichkeit diese Kosten umzulegen? So habe ich sie beim Seminar im letzten Jahr versanden und auch in ihrem Buch "Rechne mit deinem Meiter ab!" nachgelesen. Ich bin mir jedoch nicht beim Thema Anschaffungskosten sicher. Handelt es sich bei den Anschaffungskosten um eine Modernisierungsm... weiter lesen ›››

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29.02.2016               Nur der Mieter der unterschreibt, zählt


Ein Vermieter hatte einen Bewohner seiner Mietwohnung, einen vermeintlichen Mieter aus einem mit zwei Mietern, Mutter und Sohn, abgeschlossenen Mietvertrag verklagt. Der verklagte vermeintliche Mieter, der Sohn, war zwar im Mietvertrag als Mieter aufgeführt; er hatte den Mietvertrag jedoch nicht unterschrieben. Nur seine Mutter hatte unterschrieben.

Die Klage des Vermieters scheiterte. Bewohnen mehrere Personen eine Mietwohnung, kommt es darauf an, wer im  Vertrag als Mieter aufgeführt ist und wer tatsächlich den Vertrag unterzeichnet h... weiter lesen ›››

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17.02.2016                            Bundesgerichtshof vereinfacht Nebenkostenabrechnungen


Bisher galt: Gibt der Vermieter lediglich „bereinigte“ Gesamtkosten an, ist die Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam. Das hatte auch der Bundesgerichtshof mehrfach so entschieden. Der Bundesgerichtshof änderte nun seine Meinung. Es reicht aus, wenn als „Gesamtkosten“ bei den jeweiligen Betriebskostenarten die Summe der Kosten angegeben wird, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter des Hauses umlegt. Wie die Gesamtkosten er... weiter lesen ›››

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25.01.2016                                Verwertungskündigung - schwieriger als mancher Vermieter denkt



In meinen Vermieterseminaren fragen Teilnehmer regelmäßig nach den Möglichkeiten der sogenannten Verwertungskündigung. Die damit verbundenen Hürden, auf die ich in meinen Antworten hinweise, wurden nun wieder gerichtlich bestätigt.

Ein Vermieter kündigte  seinem Mieter das Mietverhältnisses.  Als Kündigungsgrund führte er an, dass eine umfassende und grundlegende Sanierung des Gebäudes erford... weiter lesen ›››

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18.01.2015                 Betriebskostenabrechnung, bestimmte Kosten über Jahre nicht abgerechnet

Darf ein Vermieter Betriebskosten, die zwar im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden, jedoch über Jahre hinweg von ihm nicht abgerechnet wurden, später doch abrechnen?

Diese Frage beantwortet der Bundesgerichtshofes in einem Urteil. Dieses bezieht  sich auf ein gewerbliches Mietobjekt.

Nun wurde der Sachverhalt auch für die Wohnungsvermietung beim Amtsgericht Frankfurt erörtert.

In meinen Seminaren  und in der Neuauflage von "Rechne mit Deinem Mieter ab!", nehme ich mir die Freiheit diese BGH-Rechtsorechung ins Wo... weiter lesen ›››

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09.12.2015                     Leserfrage zu Kanalanschlusskosten als umlagefähige Betriebskosten


Sehr geehrter Herr Trepnau,

vielen Dank für die schnelle Abwicklung bei der Übersendung des Buches „ Rechne mit deinem Mieter ab“.

Ich hatte hier gehofft, etwas über die evtl. Weiterberechnung eines neues Kanalanschlusses zu finden. Vielleicht können Sie mir hier eine kurze Information geben.

Zum Sachverhalt:

Bei dem Mietobjekt wurde bislang das Abwasser in einer Grube gesammelt und diese nach Bedarf geleert. Die Kosten hierfür wurden auf die Mieter umgelegt.

Seitens de... weiter lesen ›››

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18.11.2015            Toleranzgrenze bei Wohnflächenabweichung gefallen –BGH ändert Rechtsprechung

 

Der Bundesgerichtshof entschied über folgenden  Fall: Im Mietvertrag war eine Wohnfläche von 156,95 m² genannt.  Tatsächlich war die Wohnung 210,43 m² groß. Der Vermieter wollte die Miete von 629,75 Euro um 15 Prozent erhöhen und zusätzlich die bisher nicht berücksichtigte Wohnfläche erstmals für eine Mieterhöhung nutzen. Zwar kann sich nach der heutigen Entscheidung des BGH der Vermieter mit seiner Mieterhöhung auf die tatsächliche Wohnfläche stützen, er muss aber immer... weiter lesen ›››

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12.11.2015                  Fristlose Kündigung, wenn Mieter Handwerkern Zutritt verweigern

 

Die ersten Arbeiten zur Hausschwammbeseitigung duldeten die Mieter und zogen in ein Hotel. Als der Vermieter wenige Monate später weitere Sanierungsarbeiten ankündigte, gewährten sie dem Vermieter keinen Zutritt. Erst nachdem der eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zur Wohnung erstritten hatte, konnten die Arbeiten beginnen. Parallel dazu kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Als die Mieter dann vier Wochen später Handwerkern zwecks Durchführung von Installationsarbeiten den Zutritt zum Ke... weiter lesen ›››

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18.05.2014         Teilnehmerfrage zur Umlagefähigkeit der Kosten für Rauchmelder auf Mieter       

 

Lieber Herr Trepnau,

für das tolle Seminar Zur Immobilienbewertung möchte ich bedanken. Es hat meinen Blickwinkel doch erheblich erweitert. Nun habe ich noch eine frage zu einem anderen Thema:

Ist es zulässig die Wartungskosten für Rauchmelder auf meine Mieter umzulegen?

Wenn  ich die Rauchmelder nicht kaufe, sondern miete, dann entstehen doch laufende Mietkosten. Sind diese Mietkosten umlagefähig?

Für eine kurze Antw... weiter lesen ›››

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08.05.2014            Rechenfehler in Betriebskostenabrechnung

Ein Mieter hatte seinen Vermieter auf Auszahlung eines angeblichen Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung verklagt. Da die Heizkostenabrechnung versehentlich nicht berücksichtigt  und mit „0 €“ angegeben war, ergab sich für den Mieter augenscheinlich ein Guthaben.

Obwohl der Vermieter später die Abrechnung korrigierte, verlangte der  Mieter, dass der Vermieter das fehlerhaft ermittelte Guthaben auszahle.

Vor dem Landgericht Berlin hatte der Mieter jedoch Pech. Dieses entschied, dass der Vermieter das fehlerhaft errechnete Guthaben nicht aus... weiter lesen ›››

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27.04.2014            Gesundheitsschäden durch Mietwohnung



Der  nach Mietbeginn verlegte Teppich in einer Mietwohnung löste sich. Die Mieter bemerkten,  dass die darunter befindlichen Platten teilweise offene Bruchkanten aufwiesen. Die Mieter informierten den Vermieter. Dieser erteilte einer Fachfirma den Auftrag zum Austausch der beschädigten Flexplatten.

Dass die Platten asbesthaltiges Material enthielten, war den Mietern bei Mietbeginn nicht bekannt. Dies erfuhren Sie erst später. Die Mieter reichten Klage ein, mit dem Ziel, den Vermieter für die Zukunft zu verpflichten, den Mietern alle Schäden aus... weiter lesen ›››

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22.04.2014        Verjährung von Instandsetzungspflichten

 

Im konkreten Fall machte die Vermieterin gegenüber den ehemaligen Mietern Ansprüche wegen nicht durchgeführter Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (zu denen sie laut Mietvertrag verpflichtet waren) nach Ende des Gewerberaummietverhältnisses geltend. Ohne zuvor eine Frist zur Durchführung der Arbeiten gesetzt zu haben, hat die Vermieterin Klage auf Kostenvorschuss, hilfsweise Schadensersatz erhoben. Der Beklagte beruft sich auf Verjährung.
Nach Auffassung des BGH sind die Schadensersatzansprüche der Klägerin aufgrund der Nichterfüllung der V... weiter lesen ›››

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10.04.2014            Mieter fälscht die Bescheinigung seines vorherigen Vermieters


Der Mieter hatte auf Verlangen des Vermieters eine sogenannte Vorvermieterbescheinigung vorgelegt. Darin „bestätigte“ der frühere Vermieter, der Mieter habe die Kaution und die Miete immer pünktlich gezahlt und seine Pflichten aus dem Mietverhältnis stets pünktlich erfüllt. Diese Bescheinigung war gefälscht. Als Jahre später ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet wurde, kündigte der Vermieter.

Der Bundesgerichtshof sah in der Vorlage einer gef&a... weiter lesen ›››

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02.04.2014          Wer hat Anspruch auf Miete direkt nach Wohnungskauf? Käufer oder Verkäufer?

 

Nachdem eine vermietete Eigentumswohnung mittels notariellem Vertrag verkauft war, sollte der Käufer  zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintreten und berechtigt sein, gegenüber dem Mieter mietrechtliche Erklärungen abzugeben.

Der  Käufer zog entsprechend der Ermächtigung durch den Verkäufer die fälligen Mieten ein. Außerdem erstellte er die Betriebskostenabrechnungen und verlangte Zustimmung zu Erhöhungen der Miete vom Mieter.

Der Mieter verlangt spä... weiter lesen ›››

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29.03.2014                  Recht auf Mietminderung bei hohen Heizkosten

Ein  Mieter von Gewerberäumen hatte die Miete gemindert, weil die Heizungs- und Belüftungsanlage angeblich unwirtschaftlich arbeitete. Daraufhin verklagte ihn der Vermieter auf rückständige Miete.

Der Mieter begründete die Minderung damit, dass die Anlage überdimensioniert sei und nicht individuell und bedarfsgerecht eingestellt werden könne. Der Vermieter akzeptierte die Minderung nicht.

Bei Erwerb der Immobilie hatte der Vermieter das Gebäude sanieren lassen. Allerdings nicht die vorhandene Heizungsanl... weiter lesen ›››

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20.03.2014             Mietpreisbremse kommt – Gesetzentwurf ist fertig

Die von mir in meinen Seminaren schon lange angekündigte Mietpreisbremse kommt wohl noch früher als ohnehin befürchtet.

Die Mietpreisbremse sorgt dafür, dass künftig grundsätzlich in den betroffenen Gebieten nur noch Mietsteigerungen bis höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind. Das soll der Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung und der „Gentrifizierung“ von stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenwirken. Durch die Einführung des „Bestellerprinzips&ld... weiter lesen ›››

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10.03.2014       Mieter verliert Schlüssel, wer haftet?

Mit dieser Frage hat sich der BGH in einem brandaktuellen Urteil vom 05.03.2014 auseinandergesetzt.

Ein Mieter hatte von März bis Mai 2010 eine Eigentumswohnung gemietet. Im Übergabeprotokoll war die Überlassung von zwei Wohnungsschlüsseln dokumentiert. Bei Auszug gab der Mieter gab nur einen der Schlüssel zurück.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte daraufhin von dem vermietenden Wohnungseigentümer die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von rd. 1.400 €. Sie wollte aus Sicherheitsgründen die Schließanlage  austauschen. Der Vermieter bez... weiter lesen ›››

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27.02.2014       Folgende Leserfrage zur Indexmiete erreichte mich vor ca. 2 Wochen

 

Sehr geehrter Herr Trepnau,

wir haben mit einem Konzern im Gewerbemietvertrag vor, Folgendes zu vereinbaren:

Steigt oder fällt der ….Verbraucherpreisindex… um einen Punkt, ändert sich die Miete im gleichen prozentualen Verhältnis, und zwar vom Beginn des übernächsten Kalendermonats an, der der schriftlichen Aufforderung seitens des Vermieters folgt. Sollte anstelle des Verbraucherpreisindexes ein neuer Index…

Ist es zwingend notwendig für die Gültigkeit dieses Absatzes, ... weiter lesen ›››

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21.02.2014       Folgende Leserfrage zum Einbau von Wasserzählern erreichte mich vor einer Woche:


Hallo Herr Trepnau,
 
ihr Buch hat mir wirklich weiter geholfen bei meiner ersten Betriebskostenabrechnung.
Bei dem Haus handelt es sich um ein älteres Haus mit 4 Mietparteien in Brandenburg.
Es gibt keine Wasserzähler und ein Mieter hat Widerspruch erhoben,... weiter lesen ›››

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15.02.2014               Mietrechtlich korrekt: steuerlich verheerend

Bis zum 31. Mai muss die Steuererklärung für das vergangene Jahr beim Finanzamt sein; es sei denn es wird ein Steuerberater beauftragt oder eine Fristverlängerung beantragt.

Im Rahmen einer Vermietung  können  Werbungskosten steuerlich geltend machen. Sofern dem Finanzamt glaubhaft gemacht wird, dass  mit dem vermieteten Objekt tatsächlich Einkünfte erzielt werden sollen.

Im folgenden Fall wurde genau dies vom Finanzamt bezweifelt – mit verheerenden Folgen für den Vermieter.

Grundsätzlich können... weiter lesen ›››

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11.02.2014     Folgende Leserfrage zur Nebenkostenabrechnung erreichte mich am 08.02.:

Sehr geehrter Herr Trepnau,

nachdem ich Ihr sehr informatives und hilfreiches Buch zur Nebenkostenabrechnung nahezu „verschlungen“ hatte, habe ich die Abrechnung für meine Mieter erstellt. Darunter ein Mieter eines Geschäftsraumes. Im Mietvertrag ist die Umsatzsteuer vereinbart. Mein Mieter ist umsatzsteuerpflichtig. Ich habe für die Vermietung beim Finanzamt auf Umsatzsteuer optiert.

Nun habe ich dem Mieter, wie in Ihrem o.g. Buch beschrieben auf alle Nebenkosten 19 Prozent Umsatzsteuer draufgeschlagen.

Nun beschwert er sich und w... weiter lesen ›››

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01.02.2014   Frage einer Leserin zur Abrechnung von Heizkosten

Folgende Frage erreichte mich per eMail am 28.01.:

Hallo Herr Trepnau,

ich habe ihr Buch gekauft und durchgearbeitet, da ich zum ersten Mal eine Nebenkostenabrechnung erstelle. Dennoch habe ich eine Frage: Wir wohnen in einem Zweifamilienhaus mit ELW, das Haus ist recht alt, daher gibt es keine getrennten Zähler und die Nachrüstung ist auch leider nicht möglich. Wie berechne ich die Heizkosten bzw. die Kosten für Warmwasser? Gehe ich hier ausschlielßich nach der Wohnfläche ? Oder zählt die Formel von S. 102 dennoch?

Ich würde mich sehr über eine Antwort freue... weiter lesen ›››

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27.01.2014      Frage eines Lesers zur Abrechnung von Winterdienstkosten

da hätte ich noch eine Frage zu Ihrem Buch. "Rechne mit deinem Mieter ab".
Leider habe ich sehr große Anfängerfehler im Mietvertrag meiner Nörgelmieter (beschweren sich schriftlich über jeden Pfurz der anderen im Haus) begangen!!
Keine Indexmiete, keine Kaution, kein extra Eintrag im Mietvertrag für Räum- und Streupflicht des Mieters.
Leider ganz schön blauäugig gehandelt nicht wahr.
Meine Frage ist nun, weshalb ich auch ihr Buch gekauft habe:
Zu Punkt Nr.: 8 der kalten Betriebskos... weiter lesen ›››

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23.01.2014    Kündigungsrecht des Vermieters bei  Untervermietung an Touristen

Ein Mieter hatte 2003 eine Zwei-Zimmer-Wohnung angemietet. 2008 bat der Mieter um Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa jedes zweite Wochenende nutze. Ansonsten wolle er sie zeitweise untervermieten.

Der Vermieter erteilte daraufhin eine Erlaubnis zur Untervermietung, ohne eine vorherige Überprüfung der Untermieter zur Bedingung zu machen. Mitte 2011 bot der Mieter die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung für bis zu vier Feriengäste an. Der Vermieter mahnte den Mieter unter Androhung einer Kündigung ab, da er dieses Vorgehen für vertragswidrig hie... weiter lesen ›››

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10.12.2013     Die novellierte Trinkwasserverordnung (TrinkwVO) 2012

Merkblatt zur Umsetzung (Quelle: IVD)

Ziel der Novelle

„Trinkwasser muss so beschaffen sein, dass durch seinen Genuss oder Gebrauch eine Schädigung der menschlichen Gesundheit insbesondere durch Krankheitserreger nicht zu besorgen ist.“ (§ 4 Abs 1 TrinkwVO). Die Verordnung war am 1.11.2011 in Kraft getreten. Mit Novelle vom Herbst 2012 (12.10.12, BR DS 525/12) wurde die vorgesehene Übergangsphase verlängert, so dass eine Erstbeprobung nunmehr bis 31.12.2013 zu erfolgen hat.

Änderung von Grenzwerten