Ein Mieter hatte seinen Vermieter auf Schadensersatz verklagt, da der Vermieter die Gewerberäume des Mieters geräumt hatte ohne über einen gerichtlichen Räumungstitel zu verfügen. Der Vermieter hatte das gesamte Inventar aus den Mieträumen geschafft. Dabei hatten Mieter und Vermieter ursprünglich vereinbart, dass der Mieter das Inventar aus den Mieträumen heraus holt. Der Vermieter hatte die Räumung vorgenommen ohne eine Inventarliste zu erstellen. Später wurde festgestellt, dass einzelne Gegenstände abhanden gekommen waren. Aus diesem Grund verlangte der Mieter Schadensersatz.

Das OLG Köln entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Da der Vermieter nicht über einen gerichtlichen Räumungstitel verfügte, erfolgte die Räumung eigenmächtig durch verbotene Eigenmacht. Für diese verbotene Eigenmacht haftete der Vermieter ohne dass es auf ein Verschulden ankam. Der Vermieter konnte also nicht einwenden, er habe sich über Voraussetzungen und Umfang seines Selbsthilferechts geirrt. Der Vermieter musste deshalb beweisen, dass die fehlenden Gegenstände schon zum Zeitpunkt der Räumung nicht vorhanden waren. Diese Umkehr der Beweislast zu Lasten des Vermieters über den Bestand und Zustand des Inventars des Mieters, war Ergebnis der verbotenen Eigenmacht. Den Vermieter traf eine Obhutspflicht hinsichtlich des Inventars des Mieters. So musste er bei Inbesitznahme des Inventars ein Verzeichnis der verwahrten Gegenstände anlegen und deren Wert schätzen lassen. Der Vermieter hatte auch treuwidrig die vereinbarte Abholung des Inventars durch den Mieter verhindert. Der Vermieter haftete somit für die abhanden gekommenen Gegenstände ohne Einschränkung auf Schadensersatz (OLG Köln, Urteil v. 28.05.20, Az. 21 U 53/19).

Fazit

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