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Vermieter und Mieter

Weitere Schlappe für Heiko Maas, Mietpreisbremse nach Ansicht des Landgerichts Berlin verfassungswidrig

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin hält die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch über die sogenannte Mietpreisbremse (§ 556d BGB) für verfassungswidrig. In einem Hinweisbeschluss vom 14. September 2017 hat das Landgericht ausführlich seine Rechtsansicht begründet und zunächst mitgeteilt, dass es beabsichtige, den Rechtsstreit auszusetzen und eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu der Frage einzuholen, ob die genannte Vorschrift mit dem Grundgesetz vereinbar ist.

Um ein besseres Verständnis des Vorgangs und einen tieferen Einblick ge... weiter lesen ›››

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07.09.2017                                  Leserfrage zur Abrechnung von Blockheizkraftwerk

Liebe Leser und Seminarteilnehmer,

vor wenigen Tagen erreichte mich folgende Frage eines Lesers:

Hallo Herr Trepnau,
seit März 2010 haben wir ein BHKW. Damit beheizen wir eine ca. 60m2 vermietete Wohnung, eine ca. 90m2 Gewerbe-Einheit (Ladengeschäft) und bis 2015 ein Einfam.Haus von 1954 mit ca. 140m2 Wohnfläche, außerdem weitere Büro- , Lager- und Nebenflächen mit ca. 80m2. Das Einfam. Haus haben wir... weiter lesen ›››

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21.08.2017                       Wer zahlt hohen, nicht nachvollziehbaren Wasserverbrauch?

Ein Vermieter verklagte seinen Mieter auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2013. Der Mieter hatte jedoch in der Betriebskostenabrechnung einen signifikant hohen Wasserverbrauch gerügt und darauf hingewiesen, dass er in den Jahren zuvor wesentlich weniger Wasser verbraucht hatte. Für den aktuellen hohen Verbrauch sei er nicht verantwortlich. Unstreitig hatte sich der Verbrauch des Mieters im Jahr 2012 auf weniger als 70% des verfahrensrelevanten Verbrauchs belaufen. Dies gilt auch für das... weiter lesen ›››

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05.08.2017   Leserfrage zur Untervermietung bzw. Überlassung von Mieträumen durch den Mieter

Sehr geehrter Herr Trepnau,

meine Mieterin hat, ohne  mich um Erlaubnis zu fragen, Ihren Lebensgefährten mit in der Mietwohnung aufgenommen. Darf sie das so ohne weiteres? Ist das ein Kündigungsgrund?

Für Ihre Antwort bedanke ich mich herzlich!

Mit freundlichen Grüßen

Roland M.

 

Meine Antwort:

Sehr geehrter Herr M.,

vielen Dank für Ihre eMail.

Bevor ich Ihre Frage beantworte, weise ich darauf hin, dass es sich dabei um keine Rechtsberatung h... weiter lesen ›››

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05.06.2017     Gesetzlich vorgeschriebene bauliche Veränderungen ermöglichen eine Mieterhöhung um 11 Prozent pro Jahr der dafür aufgewendeten Kosten


wenn Vermieter gesetzlich vorgeschriebene bauliche Veränderungen durchführen müssen, die keine Erhaltungsmaßnahmen darstellen, können sie diese als Modernisierungsmaßnahmen zur Mieterhöhung gemäß § 559 BGB zugrundelegen. Wegen einer Änderung in der regionalen Bauordnung musste ein Vermieter die Müllabwurfanlage auf seinem Grundstück außer Betrieb setzen. Grund war, dass die Anlage keine Mülltrennung ermöglichte. Auf der Basis der  Koste... weiter lesen ›››

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22.05.2017                            Leserfrage zu säumigem Mieter und Räumungsmöglichkeiten


Sehr geehrter  Herr Trepnau,

 

ich habe ihr Buch "Rechne mit Deinen Mieter ab!" und „Mehr Moneten mit Mieterhöhung“  gelesen. Beide Bücher waren sehr hilfreich. Nun habe ich jedoch ein anderes Problem mit einem meiner Mieter und möchte Sie um Ihren Rat bitten.

Dieser ist im November letzten Jahres eingezogen. Ab November bis März hat er zwar unpünktlich bezahlt, einmal nur nach Aufforderung, aber immer... weiter lesen ›››

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11.05.2017                      BGH: Fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen 

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs muss nicht innerhalb einer „angemessenen Frist“ erfolgen. Es gibt keine konkrete gesetzliche Zeitspanne zwischen Entstehen des Kündigungsgrundes und Ausspruch der fristlosen Kündigung, die einzuhalten wäre. Ein Vermieter kann auch noch nach mehr als sieben Monaten, nachdem er von den aufgelaufenen Mietrückständen und damit von dem Kündigungsgrund erfahren hat, fristlos kündig... weiter lesen ›››

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31.03.2016          BGH: Vermieter muss Grund für Wegfall des Eigenbedarfs beweisen

 
Die Zahl der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigungen steigt in den letzten Jahren wieder. Der Bundesgerichtshof stellte klar: Vermieter, die nach Auszug des gekündigten Mieters den Eigenbedarf nicht realisieren, die Wohnung nicht wie behauptet nutzen, müssen nachweisen, warum der behauptete Eigenbedarf später weggefallen sein soll. (BGH VIII ZR 44/16, 29.03.2017).
  
Der Bundesgerichtshof hatte betont, dass in Fällen, in denen der Vermieter den im Kündigungsschreiben behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug ... weiter lesen ›››

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14.03.2017          Verspätete Betriebskostenabrechnung wegen verspäteter WEG-Abrechnung


Der Vermieter einer Eigentumswohnung verlangt von der Mieterin Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011. Beide Abrechnungen hatte der Vermieter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorgelegt, sondern erst im Dezember 2013. Kurz zuvor hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft den Beschluss über die Jahresabrechnungen 2010 und 2011 gefasst. Die Mieterin meint, keine Nachzahlungen leisten zu müssen, da die Betriebskostenabrec... weiter lesen ›››

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10.01.2017                        Leserfrage zur Verteilung der Betriebskosten

Liebe Leser und Seminarteilnehmer,

folgende Frage zur Verteilung der Kosten nach dem Personenzahlschlüssel erreichte mich vor wenigen Tagen.

Sehr geehrter Herr Trepnau,

zum Neuen Jahr und insbesondere für Ihre beruflichen Veränderungen wünsche ich Ihnen Glück, Gesundheit und gutes Gelingen!!!

Bisher bin ich nur fleißiger Leser Ihrer interessanten Mails, heute habe ich aber selbst einmal eine Frage:

Die Ehefrau eines Mieters ist seit Monaten im Krankenhaus. Der Mieter bemängelt nun die in der Nebenkostenabrech... weiter lesen ›››

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14.11.2016   Bundesgerichtshof zu den Allgemeinstromkosten

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte in der  Jahresabrechnung die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage als Kosten für Allgemeinstrom auf die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft verteilt. Der Betriebsstrom der Heizungsanlage wurde über den Allgemeinstromzähler erfasst. Ein Zwischenzähler fehlte.

Auf der Eigentümerversammlung wurde die Jahresabrechnung per Mehrheitsbeschluss genehmigt, obwohl die Kosten des Betriebsstroms der Heizung in der Position „Allgemeinstrom“ berücksichtigt wurden. Ein Wohnungseigentümer reichte eine Anfechtungsklage ge... weiter lesen ›››

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09.10.2016                                 Mietwucher! Vermieter zahlen 52.000,-- € an Mieter zurück

 

Weicht die laut Mietvertrag geschuldete Miete um mehr als 50 % von der ortsüblichen Marktmiete ab, führt dies insoweit zur Unwirksamkeit des Mietvertrags aufgrund Wuchers gemäß § 138 Abs. 2 BGB. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Hamburg hervor.

In dem zugrunde liegen... weiter lesen ›››

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26.09.2016            Überraschende Erleichterung für Vermieter ab November 2016- Änderung des                                      Bundesmeldegesetzes

Seit dem 1. November 2015 gilt ein neues bundeseinheitliches Meldegesetz. Bis dahin war das Meldewesen Ländersache. Seitdem ist der Eigentümer bzw. bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung auch der Hausverwalter verpflichtet, bei der An- und Ummeldung der Mieter gegenüber den Behörden durch Ausstellung einer Bescheinigung mitzuwirken, gem. § 19 Bundesmeldegesetz (BMG). Ziel des Gesetzgebers ist die ... weiter lesen ›››

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16.09.2016                    Kautionsrückzahlung  und Betriebskosten


Liebe Leser und Seminarteilnehmer

Ein Mieter verlangte von seinem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Ende Mai 2009 die Kaution zurück. Der Vermieter rechnete mit bereits verjährten Betriebskostennachforderungen auf. Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte der Mieter ein Kautionssparbuch über 700,- &eur... weiter lesen ›››

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08.09.2016                            Worauf es bei der Betriebskostenabrechnung ankommt

 

  1. Fristen einhalten

Wenn die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb von 12 Monaten nach dem abgerechneten Zeitraum vorliegt, müssen Mieter nicht nachzahlen. „Vorliegen“ heißt in diesem Fall, dass der Brief beim Mieter auch wirklich im Briefkasten liegen muss – außer bei höherer Gewalt. Rückzahlungen an die Mieter müssen jedoch auch bei Fristverzögerung erfolgen. Ganz wichtiger Punkt in unserem Betriebskostensemi... weiter lesen ›››

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19.07.2016  

Liebe Leser und Seminarteilnehmer,

wie schon in der eMail angekündigt, geht es heute in diesem Beitrag ausnahmsweise nicht um das Thema, welches gewöhnlich einen Großteil meines und wohl auch Ihres Alltags beherrscht: Immobilien.

Es geht um Grundsätzlicheres und Wichtigeres. Um die Frage „was gibt uns Kraft, ja Lebenskraft?“

Ist es nicht so, dass wir viel Kraft daraus beziehen, anderen zu helfen? Das mache ich beruflich seit rund dreißig Jahren und es macht mir nach wie vor sehr viel Spaß!

Es gibt aber Bereiche, die mit dem Beruf nichts zu tun haben. Bereiche, wo man helfen kann und als wunderbare Gegenleistung pure Freude erfährt.

<... weiter lesen ›››

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11.07.2016                                      Mietminderung wegen Schimmel

Die Mietminderung bei Schimmel und feuchten Wänden in der Wohnung ist ein Dauerstreitthema zwischen Mieter und Vermieter.

Ein konkreter Prozentsatz für die Mietminderung existiert nicht: Gerichte, die in solchen Mietrechtfällen entschieden haben, billigten Mietminderungen zwischen 2% bis 93%.

Vom Gesetzgeber ist wenig geregelt. Sicher ist nur, dass beim Schimmelbefall einer einzigen Wand eine Mietminderung von 20% als angemessen be... weiter lesen ›››

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19.06.2016                Leserfrage zur Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses bei Versteigerung


Sehr geehrter Herr Trepnau,

als begeisterter Leser Ihrer Bücher wende ich mich heut mit einer Frage an Sie.

Ich beabsichtige demnächst eine Eigentumswohnung zu ersteigern. Das Preis/Leistungsverhältnis scheint in Ordnung zu sein.

Diese Wohnung möchte ich nach der Ersteigerung gerne selbst bewohnen. Allerdings ist sie vermietet. Kann ich dem Mieter einfach kündigen?

Mit freundlichen Grüßen

R.M.

 

Sehr geehrter Herr M.,

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12.05.2016              Leserfrage zur Kautionsrückzahlung trotz nicht abgerechneter Betriebskosten

Sehr geehrter Herr Trepnau,

nachdem mein Mieter Ende April ausgezogen ist, verlangt er nun die sofortige Rückzahlung der Kaution.Die Betriebskosten konnte ich ja noch gar nicht abrechnen.

Sie haben das Thema im Seminar angesprochen. Leider kann ich mich nicht mehr genau erinnern, wie der Sachverhalt ist.Muss ich diese sofort auszahlen?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

S. H.

 

Sehr geehrte Frau  H.,

zunächst möchte ich auf dieses und dieses ... weiter lesen ›››

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24.03.2016                                    BGH erleichtert nochmal die Umlage der Betriebskosten


Ein Formularmietvertrag aus dem Jahr 2007 enthielt eine Regelung, wonach die Mieter "die Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung" zu tragen hatten. Der Vermieter rechnete auf dieser Grundlage über die angefallenen Betriebskosten ab. Die Mieter wandten hiergegen ein, dass der Mietvertrag keine wirksame Vereinbarung über die Kostentragung des Mieters enthalte, da zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die in Be... weiter lesen ›››

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22.03.2016                              Leserfrage zu Anschaffungs- und Wartungskosten bei Rauchmeldern

 

Sehr geehrter Herr Trepnau,

zum Thema Rauchmelder habe ich eine Frage. Wenn die Wartung von Rauchmeldern im Mietvertrag nicht vereinbart ist, gibt es keine Möglichkeit diese Kosten umzulegen? So habe ich sie beim Seminar im letzten Jahr versanden und auch in ihrem Buch "Rechne mit deinem Meiter ab!" nachgelesen. Ich bin mir jedoch nicht beim Thema Anschaffungskosten sicher. Handelt es sich bei den Anschaffungskosten um eine Modernisierungsm... weiter lesen ›››

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29.02.2016               Nur der Mieter der unterschreibt, zählt


Ein Vermieter hatte einen Bewohner seiner Mietwohnung, einen vermeintlichen Mieter aus einem mit zwei Mietern, Mutter und Sohn, abgeschlossenen Mietvertrag verklagt. Der verklagte vermeintliche Mieter, der Sohn, war zwar im Mietvertrag als Mieter aufgeführt; er hatte den Mietvertrag jedoch nicht unterschrieben. Nur seine Mutter hatte unterschrieben.

Die Klage des Vermieters scheiterte. Bewohnen mehrere Personen eine Mietwohnung, kommt es darauf an, wer im  Vertrag als Mieter aufgeführt ist und wer tatsächlich den Vertrag unterzeichnet h... weiter lesen ›››

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17.02.2016                            Bundesgerichtshof vereinfacht Nebenkostenabrechnungen


Bisher galt: Gibt der Vermieter lediglich „bereinigte“ Gesamtkosten an, ist die Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam. Das hatte auch der Bundesgerichtshof mehrfach so entschieden. Der Bundesgerichtshof änderte nun seine Meinung. Es reicht aus, wenn als „Gesamtkosten“ bei den jeweiligen Betriebskostenarten die Summe der Kosten angegeben wird, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter des Hauses umlegt. Wie die Gesamtkosten er... weiter lesen ›››

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25.01.2016                                Verwertungskündigung - schwieriger als mancher Vermieter denkt



In meinen Vermieterseminaren fragen Teilnehmer regelmäßig nach den Möglichkeiten der sogenannten Verwertungskündigung. Die damit verbundenen Hürden, auf die ich in meinen Antworten hinweise, wurden nun wieder gerichtlich bestätigt.

Ein Vermieter kündigte  seinem Mieter das Mietverhältnisses.  Als Kündigungsgrund führte er an, dass eine umfassende und grundlegende Sanierung des Gebäudes erford... weiter lesen ›››

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18.01.2015                 Betriebskostenabrechnung, bestimmte Kosten über Jahre nicht abgerechnet

Darf ein Vermieter Betriebskosten, die zwar im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden, jedoch über Jahre hinweg von ihm nicht abgerechnet wurden, später doch abrechnen?

Diese Frage beantwortet der Bundesgerichtshofes in einem Urteil. Dieses bezieht  sich auf ein gewerbliches Mietobjekt.

Nun wurde der Sachverhalt auch für die Wohnungsvermietung beim Amtsgericht Frankfurt erörtert.

In meinen Seminaren  und in der Neuauflage von "Rechne mit Deinem Mieter ab!", nehme ich mir die Freiheit diese BGH-Rechtsorechung ins Wo... weiter lesen ›››

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09.12.2015                     Leserfrage zu Kanalanschlusskosten als umlagefähige Betriebskosten


Sehr geehrter Herr Trepnau,

vielen Dank für die schnelle Abwicklung bei der Übersendung des Buches „ Rechne mit deinem Mieter ab“.

Ich hatte hier gehofft, etwas über die evtl. Weiterberechnung eines neues Kanalanschlusses zu finden. Vielleicht können Sie mir hier eine kurze Information geben.

Zum Sachverhalt:

Bei dem Mietobjekt wurde bislang das Abwasser in einer Grube gesammelt und diese nach Bedarf geleert. Die Kosten hierfür wurden auf die Mieter umgelegt.

Seitens de... weiter lesen ›››

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18.11.2015            Toleranzgrenze bei Wohnflächenabweichung gefallen –BGH ändert Rechtsprechung

 

Der Bundesgerichtshof entschied über folgenden  Fall: Im Mietvertrag war eine Wohnfläche von 156,95 m² genannt.  Tatsächlich war die Wohnung 210,43 m² groß. Der Vermieter wollte die Miete von 629,75 Euro um 15 Prozent erhöhen und zusätzlich die bisher nicht berücksichtigte Wohnfläche erstmals für eine Mieterhöhung nutzen. Zwar kann sich nach der heutigen Entscheidung des BGH der Vermieter mit seiner Mieterhöhung auf die tatsächliche Wohnfläche stützen, er muss aber immer... weiter lesen ›››

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12.11.2015                  Fristlose Kündigung, wenn Mieter Handwerkern Zutritt verweigern

 

Die ersten Arbeiten zur Hausschwammbeseitigung duldeten die Mieter und zogen in ein Hotel. Als der Vermieter wenige Monate später weitere Sanierungsarbeiten ankündigte, gewährten sie dem Vermieter keinen Zutritt. Erst nachdem der eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zur Wohnung erstritten hatte, konnten die Arbeiten beginnen. Parallel dazu kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Als die Mieter dann vier Wochen später Handwerkern zwecks Durchführung von Installationsarbeiten den Zutritt zum Ke... weiter lesen ›››

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04.11.2015            Neues Meldegesetz ab 01.November, Vermieterpflichten und Bußgeldgefahr

Ab dem 1. November 2015 gilt ein neues bundeseinheitliches Meldegesetz. Bisher war das Meldewesen Ländersache. Jetzt hat dies der Bund einheitlich geregelt. Danach ist der Eigentümer bzw. bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung auch der Hausverwalter verpflichtet, bei der An- und Ummeldung der Mieter gegenüber den Behörden durch Ausstellung einer Bescheinigung mitzuwirken, gem. § 19 BMG. Ziel des Gesetzgebers ist die Verhinderung von Scheinanmeldungen.

Mitwirkungspflicht für Vermieter

Die Neuregelung... weiter lesen ›››

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24.10.2015           Leserfrage zum Abgrenzungsproblem bei der Betriebskostenabrechnug

Sehr geehrter Herr Trepnau,

ich habe in diesem Jahr bei Ihrem Seminar in Darmstadt "Betriebskostenabrechnung" teilgenommen.

In diesem workshop habe ich Sie gefragt, wie man Kosten umlegt, wenn die Rechnung nicht dem Wirtschaftsjahr, sondern z.b. von Juli bis Juli im nächsten Jahr ist (z.b. Wasserverbrauch). Sie erklärten, daß man in diesem Fall die Rechnungen "abgrenzt": man teilt die Rechnungen durch die Tage in den Jahren, dann addiert man die beiden Teile für das entsprechende Abrechnungsjahr.

Jetzt hat mir ein anderer Verw... weiter lesen ›››

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14.10.2015         Leserfrage zur Kündigung wegen säumiger Betriebskostennachzahlung


Sehr geehrter Herr  Trepnau,

als begeisterter Leser Ihrer Bücher und Teilnehmer Ihrer Seminare, wende ich mich heute mit einer Frage an Sie, in der Hoffnung, dass Sie die Zeit finden darauf zu antworten.

Vor ca. sieben Wochen habe ich die Betriebskostenabrechnungen für das letzte Jahr an meine Mieter verschickt.

Bis auf einen Mieter haben auch alle die Nachzahlungen geleistet. Der säumige Zahler hat eine recht hohe Nachzahlung von rd. 1000,--€ zu leisten. Das sind mehr als zwei seiner Monatsmieten. Trotz Mahnun... weiter lesen ›››

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28.09.2015     Leserfrage: Mieter, der stark raucht zieht aus, alles gelb und eklig, Schadensersatz?


Guten Tag Herr Trepnau,

ich habe eine Frage, vielleicht ist meine Frage und Ihre Antwort auch für andere Leser interessant?!

Ich habe gestern eine Wohnung abgenommen, die von zwei starken Rauchern bewohnt war. So etwas habe ich bisher noch nicht erlebt! Türen, Türblätter gelb! Es stank und es war nur eklig! Eine Zumutung für die neue Mieterin, die in einer Woche einziehen möchte!

Wir werden die Raufaser entfernen und die Wände mit neuer bekleben....

Kann ich von dem bisherigen Mieter verlangen, die Raufaser z... weiter lesen ›››

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15.09.2015  Frage eines Lesers zur fristlosen Kündigung wegen unvollständiger 

                        Betriebskostenvorauszahlung

                       

Sehr geehrter Herr Trepnau,

Ihr Buch „Rechne mit Deinem Mieter ab“ und Ihr Videoseminar zur Betriebskostenabrechnung haben mir schon sehr geholfen und mancher Mieter ist sogar, trotz Unterstützung des Mietervereins böse auf die Nas... weiter lesen ›››

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27.08.2015                                         pauschale Kritik an Betriebskostenanrechnung  wirkungslos

 

Nach der Beendigung eines Mietverhältnisses war zwischen dem Vermieter und seinem Mieter ein Streit über die Rückzahlung der Kaution entstanden. Aus der Betriebskostenabrechnung für 2011 ergab sich eine Nachforderung des Vermieters in Höhe von rd. 590 €. Der Mieter hatte der Abrechnung über seinen Anwalt widersprochen.

Er beanstandete, dass sich die Kost... weiter lesen ›››

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10.08.2015                       Leserfrage zur Mieterhöhung

 

Sehr geehrter Herr Trepnau,

kann ein Vermieter eine Modernisierungs-Mieterhöhung einfordern, auch wenn innerhalb der letzten 6 Monate bereits eine Vergleichs-Mieterhöhung durchgeführt worden ist?

Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr verbunden.

Mit freundlichem Gruß

M.E.

 

Sehr geehrte Frau E.,

vielen Dank für Ihre eMail.

Die Frage kann schnell beantwortet werden. Schon im Jahr 2004 hat der Bundesgerichtshof erklärt, dass die beiden Erh&o... weiter lesen ›››

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26.07.2015    konstruktiver Beitrag eines Lesers zur Frage der Stromkostenverteilung der Heizanlage

 

nach Veröffentlichung der o.g. Frage und der dazugehörigen Antwort von Thomas Trepnau erreichte uns gestern zum selben Thema noch eine eMail eines Lesers.

Da der Vorschlag sehr nützlich ist und die  optimale Lösung gibt, nachfolgend die Meinung des Lesers. Vielen Dank für Ihre Beteiligung.

 

Sehr geehrter Herr Trepnau,
 
bzgl. der Diskussion um Stromkosten für die Heizungsanlage vermute ich, dass diese zu theoretisch abläuft. Bestünde die Möglichkeit der Leserin zu antworten, wäre ... weiter lesen ›››

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23.07.2015                               Leserfrage zu Sromkosten der Heizanlage

 

Sehr geehrter Herr Trepnau, 

ich habe mir Ihr Buch „Rechne mit deinen Mietern ab“ gekauft und bin gerade dabei die Abrechnungen zu erstellen. Hierzu habe ich eine Frage:

Die Beleuchtung und Heizung laufen über einen Stromzähler (Allgemeinstrom). Wie rechne ich aus dieser Summe die Stromkosten für die Ölzentralheizung raus? Kann man 400 Watt pro Jahr für die Heizung kalkulieren? Es gibt leider keine Zwischenzähler…

Für eine schnelle Antwort bin ich Ihnen dankbar ;-)&nbs... weiter lesen ›››

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11.07.2015                     Mieter mindert die Miete und kassiert fristlose Kündigung vom Vermieter


Ein  Mieter minderte die Miete um 20 Prozent wegen angeblicher Mietmängel und behielt das Vierfache des Minderungsbetrages, das heißt 80 Prozent, zurück.

Mieter dürfen bei Wohnungsmängeln ihren Vermietern Druck machen und einen Teil der Miete gemäß § 320 BGB einbehalten.Dabei ist zu unterscheiden zwischen der eigentlichen Mietminderung und der Zurückhaltung gemäß § 320 BGB. Die Ausübung ... weiter lesen ›››

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08.06.2015                     Frage einer Leserin zur Immissionsmessung und Feuerstättenbeschau


Sehr geehrter Herr Trepnau,

 

habe mir Ihr neues Buch zur Betriebskostenabrechnung 2014 bestellt, auch schon erhalten, nun meine Frage zum Kaminfeger: Es werden Gebührenbescheide ausgestellt für: Feuerstättenbescheid

Bescheinigung zur Überprüfung

Immisionsmessung

Kann ich alle Gebühren des Kaminfegers (sollten noch andere Rechnungen gestellt werden)

dem Mieter umlegen?

Vielen Dank für Ihre Unterstützun... weiter lesen ›››

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23.05.2015             Frage einer Leserin zur Umlage von rückwirkend erhöhten Grundsteuern

 

Sehr geehrter Herr Trepnau,
 
ich würde mich sehr freuen, wenn Sie mir auf folgende Situation eine Antwort geben könnten:
Ich habe die Ankündigung der Erhöhung des Grundsteuerbescheides erhalten, rückwirkend ab 2011. Kann ich die Erhöhung auch rückwirkend auf die Mieter umlegen? Wenn ja, den gesamten Betrag ab 2011  in der nächsten Nebenkostenabrechnung?
 
Mit freundlichen Grüßen
 
G. Z.
 ... weiter lesen ›››

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15.05.2015                                  BGH zur Mietminderung wegen Lärmbelästigung


Mieter, die bereits seit 1993 in einer Hamburger Erdgeschosswohnung lebten, klagten gegen den Vermieter, weil im Jahr 2010, nur 20 Meter von der Terrasse entfernt, ein Bolzplatz errichtet wurde.

Obwohl die Kinder eigentlich nur bis 18 Uhr spielen durften, fühlten sich die Mieter am Abend und am Wochenende von dem Lärm belästigt  Deshalb minderten sie die Miete um 20 %.

Vor dem Bundesgerichtshof h... weiter lesen ›››

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10.05.2015                       Frage einer Leserin zur Mietminderung

 

Sehr geehrter Herr Trepnau,

 

nachdem ich Ihr Buch zur Betriebskostenabrechung gelesen habe und Ihr Wertermittlungsseminar besucht habe, hätte ich nun noch eine Frage an Sie. Ich würde mich sehr freuen, wenn Sie die Zeit zur Beantwortung finden können.

Eine meiner Mieterinnen hat in diesem Monat die Miete um 25 % gekürzt, weil eine Lampe im Eingangsbereich des Hauses für einige Tage ausgefallen war.

Unmittelbar nachdem ich erfahren hatte, dass die Lampe nicht funktioniert... weiter lesen ›››

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11.04.2015                        BGH zur Kündigung wegen Eigenbedarfs


Meinen Seminarteilnehmern ist der Begriff "Vorhersehbarkeit der Ereignisse“ in Verbindung mit der Eigenbedarfskündigung bekannt. Nun griff auch der Bundesgerichtshof dieses Thema auf. Mit Glück für den Vermieter.

Vorsichtig sollten Vermieter immer dann sein, wenn sie einen Mietvertrag abschließen und bereits bei Vertragsabschluss wissen, dass sie die Wohnung später einmal für andere Zwecke benötigen. Denn das könnte eine Eigenbedarfskündigun... weiter lesen ›››

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22.03.2015                               BGH zu Schönheitreparaturen, weitere Hindernisse für Vermieter

 

Am 18.03. regelte der Bundesgerichtshof Grundsatzfragen zu Schönheitsreparaturen neu.

Auf Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung gezogen sind, können keine Renovierungsverpflichtungen per Mietvertrag abgewälzt werden. Hiervon werden hunderttausende Mietverträge betroffen sein.

In einer zweiten Entscheidung erklärte der BGH die so genannte Quotenklausel, nach der Mieter verpflichtet werden sollen, anteilig... weiter lesen ›››

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07.03.2015                      Stehpinkler ruiniert Boden


Weil ein Mieter stets im Stehen urinierte, stumpfte der Marmorboden um die Toilettenschüsel ab. Der Mieter sah das auch ein. Selbst der Richter gab dem Vermieter Recht, dass der Grund für den angegriffenen Boden wohl darin liegen müsse.

Nur leider half das dem Vermieter nicht weiter.

Denn der Richter des Düsseldorfer Amtsgericht sah das so:  Mieter dürfen in der Toilette ihrer Wohnung im Stehen pinkeln. Dies gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Der V... weiter lesen ›››

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17.02.2015                                   Frage eines Lesers zum Einbau von Wasseruhren

Lieber Herr Trepnau,

einer meiner Mieter akzeptiert die letzte Nebenkostenabrechnung nicht. Er verlangt den Einbau von Wasseruhren? Kann er mich zum Einbau von Wasseruhren zwingen ?

Vielen Dank für Ihre Zeit!

Mit freundlichen Grüßen

H. N.

 

Sehr geehrter Herr N.,

vorausschicken muss ich, dass ich zur Rechtsberatung nicht befugt bin. Deshalb handelt es ... weiter lesen ›››

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30.01.2015             BGH zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung bei hohem Leerstand

 

In einem Haus mit 28 Wohnungen waren kaum mehr Wohnungen vermietet, da das Haus abgerissen werden sollte. Die Heizungsanlage war natürlich entsprechend der Objektgröße dimensioniert. Nämlich für 28 Wohnungen. Da nur noch wenige Wohnungen genutzt wurden, war sie eigentlich überdimensioniert. Die Folge des  Wohnungsleerstands war, dass die Heizungs- und Warmwasseranlage nicht mehr kostengünstig arbeitete.

Die Vermieterin erstellte gemäß der Heizkostenverordnung Abrechnungen. Die Warmwasserkos... weiter lesen ›››

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25.01.2015               BGH:   Änderung der Betriebskostenvereinbarung durch stillschweigende Hinnahme möglich


Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2011. In dieser Betriebskostenabrechnung hatte der Vermieter zum wiederholten Male Kostenpositionen aufgeführt, die im Mietvertrag nicht als umlagefähig vereinbart waren.

Der Mieter hatte jedoch seit dem Jahr 2006 die neuen Kostenpositionen ohne Vorbehalt akzeptiert und Nachzahlungen geleistet. Dann kam es zum  Streit wegen der nun auf den Mieter umgelegten Müllgebühren... weiter lesen ›››

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12.01.2015            Mietwohnung verkauft-wer haftet für Kaution? Neuer oder alter Vermieter?


Ein Eigentümer hatte seine Mietwohnung verkauft. Die vom Mieter geleistete Kaution verblieb beim früheren Vermieter. Das Mietverhältnis endete,nachdem der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden war. Als der Mieter die Kaution nicht erhielt, verklagte er den ehemaligen Vermieter auf Rückzahlung der Kaution.

Das Oberlandesgericht Hamburg entschied zu Gunsten des Mieters, dass § 566a BGB als mieterschützende gesetzliche Bestimmung, dem Mieter zwei Schuldner - ... weiter lesen ›››

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16.12.2014                   BGH zur Bestimmung von Umlageschlüsseln durch den Vermieter

 

Laut Mietvertrag sollte über die Betriebskosten jährlich abgerechnet werden und der Mieter eine monatliche Vorauszahlung leisten. Zusätzlich war im Mietvertrag vereinbart, dass mit der ersten Abrechnungsperiode der Vermieter den Umlagemaßstab „nach billigem Ermessen“ festlegen kann.

Kaum lag die erste Abrechnung vor, erklärte der Mieter, dass  er diese Klausel für unwirksam halte. Er wollte eine Abrechnung nach Quadratmetern. Dies sei der gesetzliche Verteilerschlü... weiter lesen ›››

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06.12.2014                       Frage eines Lesers zur Verteilung der Kosten für Legionellenprüfung

 

Sehr geehrter Herr Trepnau,

ich habe Ihr Buch bekommen und natürlich durchgelesen. Leider konnte ich eine Frage nicht beantworten.

Ich würde gerne die Legionellenprüfung umlegen – aber welchen Verteilungsschlüssel muss ich anwenden? Habe es ja bisher nicht vereinbart.

Vielen Dank im Voraus.

Mit freundlichem Gruß

C.O.


Zunächst weise ich dar... weiter lesen ›››

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03.12.2014                         Neues Mess- und Eichgesetz zum 1. Januar 2015


Das novellierte Mess- und Eichgesetz (MessEG) tritt zu Beginn des nächsten Jahres in Kraft. Der Bundesrat stimmte vor wenigen Tagen der neuen Mess- und Eichverordnung (MessEV) zu, die entsprechend dem bereits im Juli 2013 gebilligten MessEG zur Neuregelung des gesetzlichen Messwesens europarechtliche Vorgaben umsetzt. Damit gelten ab Januar neue Pflichten für Immobilienbesitzer, Wohnungseigentümergemeinschaften sowie Haus- und Immobilienverwalter. Neue Anzeigepflicht auch f... weiter lesen ›››

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23.11.2014               Frage eines Lesers zur Umlagefähigkeit von Wartungskosten

 

Hallo Herr T. Trepnau

Ich habe eine Frage zur Betriebskostenabrechnung, die ich auch nicht in Ihrem neuen Buch finden konnte.

Zu meiner kleinen Wohnanlage gehören auch 2 Duplex-Garagen mit je 2 Stellplätzen. (Hebeanlage). Einen Wartungsvertrag habe ich seinerzeit (18 Jahre) nicht abgeschlossen, um die Neben-/Betriebskosten für die Mieter niedrig zu halten. ( Derzeit beträgt die monat.  Vorauszahlung  für Heizkosten 70,-... weiter lesen ›››

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24.10.2014              Frage einer Teilnehmerin zur Umlage von Feuerlöscher-Überprüfungskosten

 

Sehr geehrter Herr Trepnau,

die brandschutztechnische Überprüfung der Feuerlöscher ist wohl umlagefähig. Zählen dazu auch die Aufladelöscher, Fettbrand-Flüssigkeitslöschmittel, das Prüfset (Plakette, Siegelmarke etc.),der Fahrtkostenanteil?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Mit freundlichem Gruß

E. K.


Zunächst ist zu prüfen, ob die Behauptung "die brandtechnische Überprüfung der Feuerlös... weiter lesen ›››

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24.10.2014              Frage einer Teilnehmerin zur Umlage von Feuerlöscher-Überprüfungskosten

 

Sehr geehrter Herr Trepnau,

die brandschutztechnische Überprüfung der Feuerlöscher ist wohl umlagefähig. Zählen dazu auch die Aufladelöscher, Fettbrand-Flüssigkeitslöschmittel, das Prüfset (Plakette, Siegelmarke etc.),der Fahrtkostenanteil?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Mit freundlichem Gruß

E. K.


Zunächst ist zu prüfen, ob die Behauptung "die brandtechnische Überprüfung der Feuerlös... weiter lesen ›››

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06.10.2014             Frage einer Teilnehmerin zur Kürzung der Heizkosten durch den Mieter



Sehr geehrter Herr Trepnau,

einer unserer  Mieter schickte uns kürzlich die nachfolgende eMail:

"Die Heizkostenverordnung beschreibt eine Pflicht zur Verbrauchserfassung. Ich sehe in dieser keine zutreffende Ausnahme. 

Gibt es aus Ihrer Sicht eine? Wenn nicht, sind wir berechtigt, den auf uns entfallenden Anteil um 15% (477,58€ im Jahr 2013 und 357,54€ im Jahr 2012) zu kürzen".

Unsere Frage an Sie Herr Trepnau:<... weiter lesen ›››

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24.09.14          Leserfrage: Mieter zahlt Kaution nicht

 

Sehr geehrter Herr Trepnau,

bei meiner letzten Vermietung habe ich leider Ihren Rat, die Wohnung erst nach Kautionszahlung an den Mieter zu übergeben, nicht beachtet. Der Mieter erschien mir absolut vertrauenswürdig.Da habe ich mich wohl in ihm getäuscht. Welche Möglichkeiten habe ich? Könnte ich dem Mieter kündigen?

Vielen Dank und viele  Grüße

Ulrike L.

P.S. Heute habe ich mich für Ihr Vermieter-Seminar am 24.10. in Hannover angemeldet. Bis dahin!

 

Da hätte Frau L.... weiter lesen ›››

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12.09.2014              BGH zu Anschlusskosten an das Abwassernetz


Ein Verband für Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung hatte einen Grundstückseigentümer,  der auf seinem Grundstück eine kleine Kläranlage betrieb, in der er sein Abwasser aufbereitete, aufgefordert sich an den Kosten für den Anschluss seines Grundstücks an das öffentliche Abwassersystem zu beteiligen. Der Grundstückseigentümer weigerte sich zu zahlen.

Der BGH entschied, dass der Grundstückseigentümer zur Zahlung eines Baukostenzuschusses nach den Allgemeinen Entsor... weiter lesen ›››

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02.09.2014             Frage einer Teilnehmerin zur Rückzahlung der Kaution an die Mieter


Sehr geehrter Herr Trepnau,
 
als ehemalige Seminarteilnehmerin wende ich mich heute an Sie mit folgender Frage bzw. schildere Ihnen folgenden Sachverhalt.
 
Diese Woche hatte ich eine Wohnungsabnahme mit einem Mieter, dieser zum 31.08.2014 das Mietverhältnis gekündigt hat.
Die Abnahme erfolgte ohne Mängel. Der Mieter hat zu Beginn der Mietzeit eine Mietkaution in Höhe von €440,00 hinterlegt, dieser ... weiter lesen ›››

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26.08.2014             Teilnehmerfrage Mieterhöhung

Hallo Herr Trepnau,

ich hätte eine Frage zur Mieterhöhung. Folgende Ausgangssituation:
Wir haben 2008 ein Haus mit 12 Wohnun... weiter lesen ›››

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15.08.2014         Vermieter haftet nicht für Energierechnungen seiner Mieter

 

Der Versorger Eon wollte von einem Vermieter rund 32.000 Euro für Stromlieferungen an dessen Pächter haben. Der Pächter, Betreiber einer Pizzeria hatte  keinen schriftlichen Vertrag mit Eon Hanse geschlossen. Darauf stützte sich Eon zusätzlich und erhob Klage gegen den Grundstückseigentümer, mit dem Ziel, von diesem die Rückstände des Mieters zu holen.

Die Richter des Bundesgerichtshofes wiesen mit ihrem Urteil vom 2. Juli die Klage des Versorgers Eon Hanse ab.

Aus Sicht des BGH war dennoch der P&au... weiter lesen ›››

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06.08.2014           Fristlose Kündigung bei  zu geringen Mietzahlungen


Ein Mieter zahlte monatelang die Miete verspätet oder nicht vollständig.  Deshalb mahnte ihn der Vermieter wegen dieser Vertragsverstöße schriftlich ab. Der Mieter blieb unbeeindruckt und zahlte weiterhin zu wenig Miete. Als der Rückstand die  Summe einer Monatsmiete erreichte, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos.

Zu Recht, bestätigte das Amtsgericht Karlsruhe.

Die Kündigung war gemäß § 543 Abs. 1 BGB gerechtfertigt, da die regelmäßig zu niedrigen... weiter lesen ›››

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23.07.2014   Vermieter verweigert Untervermietung und macht sich schadensersatzpflichtig


Die Verweigerung einer Untervermietung  kann zu erheblichen Schadensersatzansprüchen führen, entschied vor wenigen Tagen der Bundesgerichtshof.

Aus beruflichen Gründen hielten sich die  Mieter für mehrere Jahre im Ausland auf. Deshalb wollten sie ihre Wohnung an eine dem Vermieter namentlich genannte Untermieterin vermieten. Sie informierten den Vermieter über ihre Absicht, die Wohnung voraussichtlich für zwei Jahre an diese  weiter zu vermieten.

Der Vermieter verweigerte die Zustimmung. Daraufhin  kam es zum Prozess vor dem Am... weiter lesen ›››

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06.06.2014          Teilnehmerfrage zur Umlagefähigkeit der Kosten auf Baby des Mieters   

Hallo Herr Trepnau,

eine kurze Frage,

ab wann zählt ein Baby für die Nebenkostenabrechnung als Person?

Mit freundlichem Gruß

Andreas H

 

Wahrlich, eine kurze Frage. Ist darauf auch eine ebenso kurze Antwort möglich?

 

Sehr geehrter Herr H.,

vorausschicken muss ich, dass ich zur Rechtsberatung nicht befugt bin. Deshalb handelt es sich im Folgenden um meine unverbindliche und kostenfreie Privatmeinung.

ein Baby zählt selbstverständli... weiter lesen ›››

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01.06.2014                                 Mietminderung wegen Legionellenbefall

Wasserproben hatten erhöhte Werte im Trinkwasser ergeben.  Der zulässige Wert von 100 KBE/100 ml wurde erheblich überschritten. Ab diesem Wert müssen Maßnahmen getroffen werden, um die Legionellenkonzentration zu reduzieren.

Der Mieter minderte die Miete um 25 Prozent.

Der Vermieter ließ im Bad des Mieters einen Filter in den Duschkopf einbauen. Dadurch wurde dort der Legionellenbefall reduziert.

Trotzdem war der Mieter der ... weiter lesen ›››

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25.05.2014             Erleichterung für Vermieter bei Eigenbedarfskündigung


Ein Vermieter hatte seinem Mieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für seine Tochter gekündigt. Diese benötigte die große Wohnung um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen.

Der Mieter war der Auffassung, dass  die Eigenbedarfskündigung unwirksam sei, weil der Lebensgefährte nicht namentlich benannt wurde.

Der Bundesgerichtshof sah das anders.  Demnach war es nicht erforderlich, den Lebensgefährten in dem Kündigungsschreiben nam... weiter lesen ›››

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18.05.2014         Teilnehmerfrage zur Umlagefähigkeit der Kosten für Rauchmelder auf Mieter       

 

Lieber Herr Trepnau,

für das tolle Seminar Zur Immobilienbewertung möchte ich bedanken. Es hat meinen Blickwinkel doch erheblich erweitert. Nun habe ich noch eine frage zu einem anderen Thema:

Ist es zulässig die Wartungskosten für Rauchmelder auf meine Mieter umzulegen?

Wenn  ich die Rauchmelder nicht kaufe, sondern miete, dann entstehen doch laufende Mietkosten. Sind diese Mietkosten umlagefähig?

Für eine kurze Antw... weiter lesen ›››

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08.05.2014            Rechenfehler in Betriebskostenabrechnung

Ein Mieter hatte seinen Vermieter auf Auszahlung eines angeblichen Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung verklagt. Da die Heizkostenabrechnung versehentlich nicht berücksichtigt  und mit „0 €“ angegeben war, ergab sich für den Mieter augenscheinlich ein Guthaben.

Obwohl der Vermieter später die Abrechnung korrigierte, verlangte der  Mieter, dass der Vermieter das fehlerhaft ermittelte Guthaben auszahle.

Vor dem Landgericht Berlin hatte der Mieter jedoch Pech. Dieses entschied, dass der Vermieter das fehlerhaft errechnete Guthaben nicht aus... weiter lesen ›››

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27.04.2014            Gesundheitsschäden durch Mietwohnung



Der  nach Mietbeginn verlegte Teppich in einer Mietwohnung löste sich. Die Mieter bemerkten,  dass die darunter befindlichen Platten teilweise offene Bruchkanten aufwiesen. Die Mieter informierten den Vermieter. Dieser erteilte einer Fachfirma den Auftrag zum Austausch der beschädigten Flexplatten.

Dass die Platten asbesthaltiges Material enthielten, war den Mietern bei Mietbeginn nicht bekannt. Dies erfuhren Sie erst später. Die Mieter reichten Klage ein, mit dem Ziel, den Vermieter für die Zukunft zu verpflichten, den Mietern alle Schäden aus... weiter lesen ›››

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22.04.2014        Verjährung von Instandsetzungspflichten

 

Im konkreten Fall machte die Vermieterin gegenüber den ehemaligen Mietern Ansprüche wegen nicht durchgeführter Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (zu denen sie laut Mietvertrag verpflichtet waren) nach Ende des Gewerberaummietverhältnisses geltend. Ohne zuvor eine Frist zur Durchführung der Arbeiten gesetzt zu haben, hat die Vermieterin Klage auf Kostenvorschuss, hilfsweise Schadensersatz erhoben. Der Beklagte beruft sich auf Verjährung.
Nach Auffassung des BGH sind die Schadensersatzansprüche der Klägerin aufgrund der Nichterfüllung der V... weiter lesen ›››

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10.04.2014            Mieter fälscht die Bescheinigung seines vorherigen Vermieters


Der Mieter hatte auf Verlangen des Vermieters eine sogenannte Vorvermieterbescheinigung vorgelegt. Darin „bestätigte“ der frühere Vermieter, der Mieter habe die Kaution und die Miete immer pünktlich gezahlt und seine Pflichten aus dem Mietverhältnis stets pünktlich erfüllt. Diese Bescheinigung war gefälscht. Als Jahre später ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet wurde, kündigte der Vermieter.

Der Bundesgerichtshof sah in der Vorlage einer gef&a... weiter lesen ›››

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02.04.2014          Wer hat Anspruch auf Miete direkt nach Wohnungskauf? Käufer oder Verkäufer?

 

Nachdem eine vermietete Eigentumswohnung mittels notariellem Vertrag verkauft war, sollte der Käufer  zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintreten und berechtigt sein, gegenüber dem Mieter mietrechtliche Erklärungen abzugeben.

Der  Käufer zog entsprechend der Ermächtigung durch den Verkäufer die fälligen Mieten ein. Außerdem erstellte er die Betriebskostenabrechnungen und verlangte Zustimmung zu Erhöhungen der Miete vom Mieter.

Der Mieter verlangt spä... weiter lesen ›››

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29.03.2014                  Recht auf Mietminderung bei hohen Heizkosten

Ein  Mieter von Gewerberäumen hatte die Miete gemindert, weil die Heizungs- und Belüftungsanlage angeblich unwirtschaftlich arbeitete. Daraufhin verklagte ihn der Vermieter auf rückständige Miete.

Der Mieter begründete die Minderung damit, dass die Anlage überdimensioniert sei und nicht individuell und bedarfsgerecht eingestellt werden könne. Der Vermieter akzeptierte die Minderung nicht.

Bei Erwerb der Immobilie hatte der Vermieter das Gebäude sanieren lassen. Allerdings nicht die vorhandene Heizungsanl... weiter lesen ›››

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20.03.2014             Mietpreisbremse kommt – Gesetzentwurf ist fertig

Die von mir in meinen Seminaren schon lange angekündigte Mietpreisbremse kommt wohl noch früher als ohnehin befürchtet.

Die Mietpreisbremse sorgt dafür, dass künftig grundsätzlich in den betroffenen Gebieten nur noch Mietsteigerungen bis höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind. Das soll der Verdrängung der angestammten Wohnbevölkerung und der „Gentrifizierung“ von stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenwirken. Durch die Einführung des „Bestellerprinzips&ld... weiter lesen ›››

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10.03.2014       Mieter verliert Schlüssel, wer haftet?

Mit dieser Frage hat sich der BGH in einem brandaktuellen Urteil vom 05.03.2014 auseinandergesetzt.

Ein Mieter hatte von März bis Mai 2010 eine Eigentumswohnung gemietet. Im Übergabeprotokoll war die Überlassung von zwei Wohnungsschlüsseln dokumentiert. Bei Auszug gab der Mieter gab nur einen der Schlüssel zurück.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte daraufhin von dem vermietenden Wohnungseigentümer die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von rd. 1.400 €. Sie wollte aus Sicherheitsgründen die Schließanlage  austauschen. Der Vermieter bez... weiter lesen ›››

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27.02.2014       Folgende Leserfrage zur Indexmiete erreichte mich vor ca. 2 Wochen

 

Sehr geehrter Herr Trepnau,

wir haben mit einem Konzern im Gewerbemietvertrag vor, Folgendes zu vereinbaren:

Steigt oder fällt der ….Verbraucherpreisindex… um einen Punkt, ändert sich die Miete im gleichen prozentualen Verhältnis, und zwar vom Beginn des übernächsten Kalendermonats an, der der schriftlichen Aufforderung seitens des Vermieters folgt. Sollte anstelle des Verbraucherpreisindexes ein neuer Index…

Ist es zwingend notwendig für die Gültigkeit dieses Absatzes, ... weiter lesen ›››

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21.02.2014       Folgende Leserfrage zum Einbau von Wasserzählern erreichte mich vor einer Woche:


Hallo Herr Trepnau,
 
ihr Buch hat mir wirklich weiter geholfen bei meiner ersten Betriebskostenabrechnung.
Bei dem Haus handelt es sich um ein älteres Haus mit 4 Mietparteien in Brandenburg.
Es gibt keine Wasserzähler und ein Mieter hat Widerspruch erhoben,... weiter lesen ›››

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15.02.2014               Mietrechtlich korrekt: steuerlich verheerend

Bis zum 31. Mai muss die Steuererklärung für das vergangene Jahr beim Finanzamt sein; es sei denn es wird ein Steuerberater beauftragt oder eine Fristverlängerung beantragt.

Im Rahmen einer Vermietung  können  Werbungskosten steuerlich geltend machen. Sofern dem Finanzamt glaubhaft gemacht wird, dass  mit dem vermieteten Objekt tatsächlich Einkünfte erzielt werden sollen.

Im folgenden Fall wurde genau dies vom Finanzamt bezweifelt – mit verheerenden Folgen für den Vermieter.

Grundsätzlich können... weiter lesen ›››

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11.02.2014     Folgende Leserfrage zur Nebenkostenabrechnung erreichte mich am 08.02.:

Sehr geehrter Herr Trepnau,

nachdem ich Ihr sehr informatives und hilfreiches Buch zur Nebenkostenabrechnung nahezu „verschlungen“ hatte, habe ich die Abrechnung für meine Mieter erstellt. Darunter ein Mieter eines Geschäftsraumes. Im Mietvertrag ist die Umsatzsteuer vereinbart. Mein Mieter ist umsatzsteuerpflichtig. Ich habe für die Vermietung beim Finanzamt auf Umsatzsteuer optiert.

Nun habe ich dem Mieter, wie in Ihrem o.g. Buch beschrieben auf alle Nebenkosten 19 Prozent Umsatzsteuer draufgeschlagen.

Nun beschwert er sich und w... weiter lesen ›››

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01.02.2014   Frage einer Leserin zur Abrechnung von Heizkosten

Folgende Frage erreichte mich per eMail am 28.01.:

Hallo Herr Trepnau,

ich habe ihr Buch gekauft und durchgearbeitet, da ich zum ersten Mal eine Nebenkostenabrechnung erstelle. Dennoch habe ich eine Frage: Wir wohnen in einem Zweifamilienhaus mit ELW, das Haus ist recht alt, daher gibt es keine getrennten Zähler und die Nachrüstung ist auch leider nicht möglich. Wie berechne ich die Heizkosten bzw. die Kosten für Warmwasser? Gehe ich hier ausschlielßich nach der Wohnfläche ? Oder zählt die Formel von S. 102 dennoch?

Ich würde mich sehr über eine Antwort freue... weiter lesen ›››

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27.01.2014      Frage eines Lesers zur Abrechnung von Winterdienstkosten

da hätte ich noch eine Frage zu Ihrem Buch. "Rechne mit deinem Mieter ab".
Leider habe ich sehr große Anfängerfehler im Mietvertrag meiner Nörgelmieter (beschweren sich schriftlich über jeden Pfurz der anderen im Haus) begangen!!
Keine Indexmiete, keine Kaution, kein extra Eintrag im Mietvertrag für Räum- und Streupflicht des Mieters.
Leider ganz schön blauäugig gehandelt nicht wahr.
Meine Frage ist nun, weshalb ich auch ihr Buch gekauft habe:
Zu Punkt Nr.: 8 der kalten Betriebskos... weiter lesen ›››

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27.01.2014          Frage eines Lesers zur Abrechnung von Winterdienstkosten

Vor wenigen Tagen erreichte mich eine eMail mit folgender interessanter Frage:

 

Sehr geehrter Herr Trepnau,

 

da hätte ich noch eine Frage zu Ihrem Buch. "Rechne mit deinem Mieter ab".
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Sie haben mit Wohnungsvermietung zu tun?

Dann sollten Sie sich bitte unbedingt das folgende Seminar vormerken.

Mietrechtsreform 2013

Als Vermieter oder Verwalter gilt es nun eine Reihe von Änderungen zu beachten.

In der Praxis tangiert das neue Mietrecht unmittelbar die Mieterhöhungsmöglichkeiten, die

Betriebskostenabrechnungen und die Zwangsräumung bei Zahlungsverzug des Mieters.

17. Oktober in Hannover

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23.01.2014    Kündigungsrecht des Vermieters bei  Untervermietung an Touristen

Ein Mieter hatte 2003 eine Zwei-Zimmer-Wohnung angemietet. 2008 bat der Mieter um Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa jedes zweite Wochenende nutze. Ansonsten wolle er sie zeitweise untervermieten.

Der Vermieter erteilte daraufhin eine Erlaubnis zur Untervermietung, ohne eine vorherige Überprüfung der Untermieter zur Bedingung zu machen. Mitte 2011 bot der Mieter die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung für bis zu vier Feriengäste an. Der Vermieter mahnte den Mieter unter Androhung einer Kündigung ab, da er dieses Vorgehen für vertragswidrig hie... weiter lesen ›››

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15.01.2014    Frist zur Kautionsrückzahlung

In meinen Seminaren werde ich häufig gefragt, innerhalb welcher Frist nach Auszug ein Vermieter seinem Mieter die Kaution zurückzahlen muss. Nun liegt mir ein Urteil vor, welches meine bisherigen Ausführungen dazu bestätigt:

Ein Mieter von Gewerberäumen hatte nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber Zahlungsansprüchen des Vermieters mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufgerechnet. Der Mieter  war der Ansicht, dass der Vermieter innerhalb einer Frist von zwei bis drei Wochen nach Rückgabe der Mieträume über die Kaution hätte abrechnen müssen. Da der Ver... weiter lesen ›››

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10.12.2013     Die novellierte Trinkwasserverordnung (TrinkwVO) 2012

Merkblatt zur Umsetzung (Quelle: IVD)

Ziel der Novelle

„Trinkwasser muss so beschaffen sein, dass durch seinen Genuss oder Gebrauch eine Schädigung der menschlichen Gesundheit insbesondere durch Krankheitserreger nicht zu besorgen ist.“ (§ 4 Abs 1 TrinkwVO). Die Verordnung war am 1.11.2011 in Kraft getreten. Mit Novelle vom Herbst 2012 (12.10.12, BR DS 525/12) wurde die vorgesehene Übergangsphase verlängert, so dass eine Erstbeprobung nunmehr bis 31.12.2013 zu erfolgen hat.

Änderung von Grenzwerten

  • Erstmalig neuer Grenzwert f&uum... weiter lesen ›››

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    Die sichere Betriebskostenabrechnung 2014

     

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    Schönheitsreparaturen und Verjährung

     

    Mieter und Vermieter hatten im Mietvertrag die Pflicht zur Durchführung von

    Schönheitsre... weiter lesen ›››

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