Immobilien
Nebenkostenabrechnung für Vermieter - wichtiger Bestandteil der Vermögenssicherung ?
15.04.2012 Während kein Ende der Finanz-, Schulden- und Eurokrise absehbar ist, etablieren sich Immobilien immer mehr als Absicherung für Vermögen. Oftmals fragt man sich jedoch, wie es nach dem Kauf weiter geht.
 Während kein Ende der Finanz-, Schulden- und Eurokrise absehbar ist, etablieren sich Immobilien immer mehr als Absicherung für Vermögen. Viele Anleger und Investoren haben im letzten Jahr Immobilien und Häuser zur Vermietung als Absicherung gegen Inflation gekauft. Viele stehen kurz vor der Investition. Eine Reihe von Autoren schwören auf Betongeld und zeigen, wie sie selbst ein Vermögen mit Immobilien gemacht haben. Oftmals fragt man sich jedoch, wie es nach dem Kauf weiter geht. Gibt es einen Ratgeber zur Betreuung und Verwaltung der eigenen Immobilie, speziell zu dem immer wiederkehrenden Thema der Nebenkostenabrechnung? Diesen Ratgeber gibt es. Seit kurzem in der neuesten Auflage. Der Autor Thomas Trepnau gibt darin genau jenes Rüstzeug, das jeder Vermieter für die Abrechnung der Nebenkosten und Betriebskosten braucht. Das Buch beginnt mit einer kurzen Einführung und einem Überblick über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung. Nachdem über die verschiedenen Vertragsvarianten wie Bruttomiete, Teilinklusivmiete, Nebenkostenpauschale und Nettomiete informiert wurde, beschreibt der Autor detailliert worauf es ankommt, damit die Betriebskosten tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden können. Die korrekte Ausgestaltung des Mietvertrages ist hierbei von größter Bedeutung. Wie das richtig gemacht wird, wird im Buch genau erläutert. Der Spannungsbogen baut sich auf, wenn im darauf folgenden Kapitel die umlagefähigen von den nicht umlagefähigen Nebenkosten getrennt werden. Auch auf die feinen, aber wichtigen Unterschiede zwischen der Vermietung von Wohnraum und Gewerberäumen weist der Autor genauestens hin. Richtiger Umgang mit Fristen Nichts wird ausgelassen. Ein ganzes Kapitel wird der Abrechnungsfrist gewidmet, die für Vermieter eine böse Falle bedeuten kann, wenn sie nicht beachtet wird. Aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes fließt immer wieder wie selbstverständlich mit ein. Welche Verteilerschlüssel sind zweckmäßig Die möglichen Schlüssel - Wohn- oder Nutzfläche - Personenzahl - Gemessener Verbrauch - Miteigentumsanteile - Wohneinheiten werden erläutert und bewertet. Nach diesem spannenden Kapiteln geht der Autor noch auf die Einwendungsfrist, die Betriebskostenverordnung, die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen, die Energieeinsparverordnung und die haushaltsnahen Dienstleistungen ein. Damit ist der Betrachtung der Nebenkostenabrechnung aber nicht genug, denn es wird beispielhaft sowohl eine Betriebskostenabrechnung für Wohnräume als auch eine Nebenkostenabrechnung für Gewerberäume an einem Muster verständlich erklärt.. Selbst die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung wird als Muster gezeigt und so nachvollziehbar beschrieben, dass man sofort Lust bekommt, sich auch in die Abrechnung der Heizkosten zu stürzen. Die allermeisten Vermieter überlassen die Erstellung der Heizkostenabrechnung nach wie vor den Wärmemessdienstfirmen. Das Buch führt kompakt, gut verständlich und mit einem roten Faden in das komplexe Thema der Abrechnung von Mietnebenkosten ein. Jeder Vermieter oder Verwalter kann nach der Lektüre des Buches seine Betriebskosten selbst abrechnen. Zum Buch gibt es ein kostenloses Werkzeugset mit wichtigen Formulierungshilfen, Musterabrechnungen, Gesetzestexten und einigem mehr an nützlicher Unterstützung. Wo kann ich das Buch kaufen? Das Buch können Sie über diesen Link versandkostenfrei beim Verlag bestellen.
Wichtige Steueränderung 2012
Werbungskostenabzug 17.01.2012
Mit dem Steuervereinfachungsgesetz (so nennt es zumindest der Gesetzgeber) wurden zum 01.01.2012 auch die Regelungen zur verbilligten Vermietung von Wohnungen neu festgelegt. Dabei entfällt insbesondere die bis dahin vorzunehmende aufwändige Totalüberschussprognose. Damit konnte der volle Werbungskostenabzug erreicht werden, wenn die Miete zwischen 56 und 75 % der üblichen Marktmiete betrug. Nach neuem Recht ist bei einer Miete von weniger als 66 % der ortsüblichen Miete damit zu rechnen, dass das Finanzamt die im Zusammenhang mit dieser Vermietung stehenden Werbungskosten nur noch anteilig anerkennt. Dabei ist es jetzt egal, ob es sich bei den Mietern um Familienangehörige oder fremde Personen handelt.
Die Neuregelung könnte deshalb dazu führen, dass aus steuerlichen Gründen Mieten erhöht werden müssen, um den vollen Werbungskostenabzug sicher zu stellen.
Die ortsübliche Miete wird durch Mietspiegel oder Vergleichsmieten nachgewiesen.
So werden Immobilien bewertet
23.12.2011 Wertermittlung von Immobilien
Was sind Hütte und Scholle wert?
Wie viel ist mein Haus, meine Wohnung mein Grundstück wert?
Ist der Preis, den der Verkäufer für seine Immobilie will, angemessen und realistisch?
Wie hoch fällt eine Entschädigung aus?
Scheidung und Immobilienwert?
Was ist die Erbschaft wert?
Wie kann ich den Wert einer Immobilie schätzen?
Welche Methoden zur Wertermittlung von Immobilien gibt es?
Wie geht ein Gutachter vor?
Wie wird ein Wertermittlungsgutachten erstellt?
Kann ich selbst den Wert einschätzen?
Welche Informationen brauche ich, um eine Immobilienbewertung zu machen?
Fragen, die sich Eigentümer, Käufer, Verkäufer, Erben und Erbengemeinschaften stellen.
Das Buch von Thomas Trepnau Wertermittlung von Häusern und Grundstücken - was sind Hütte und Scholle wert? beantwortet die Frage "was ist die Immobilie wert?"
"Häufig werden Sachverständige mit der Wertermittlung beauftragt. Möchte man verstehen wie der Wert ermittelt wurde, oder selbst eine Wohnung oder ein Haus bewerten, dann ist dieser Ratgeber genau die richtige Lektüre. Hier wird nachvollziehbar gezeigt wie Bodenwerte und Gebäudewerte ermittelt werden.", so Fachbuchautor Thomas Trepnau.
Grundlage der Wertermittlungsmethoden nach dem Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren ist die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Diese ist 2010 in Kraft getreten und hat die Wertermittlungsverordnung (WertV) abgelöst. Das Buch zeigt anschaulich und nachvollziehbar, wie die einzelnen Verfahren in der Praxis angewendet werden.
Umfangreiche Tipps zur Datenbeschaffung gehören dazu .
Es ist ist zugeschnitten auf Käufer, Verkäufer, Makler, Baufinanzierer und Eigentümer, die einen kompakten und verständlich aufbereiteten Überblick über das komplexe Thema der Immobilienbewertung brauchen oder möchten.
Werkzeugset
Zum Buch gehört auch das kostenlose Werkzeugset zum Download mit wichtigen Tabellen und Vorschriften.
Das Buch ist erhältlich auf der Homepage des Autors und bei allen namhaften Onlinebuchhändlern sowie im normalen Buchhandel
Von Thomas Trepnau außerdem erschienen:
Rechne mit Deinem Mieter ab - Betriebskosten, die zweite Miete
Das Geheimnis der feuchten Wand - Mietminderung
Mehr Moneten mit Mieterhöhung
Vermögenssicherung und Vermögensaufbau mit Immobilien - Kauf ein Haus und mach mehr daraus
Die Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke
09.10.2011 Die Bewertung von Immobilien gewinnt zunehmend an Bedeutung
Die Bewertung von Immobilien gewinnt zunehmend an Bedeutung.Makler, aber auch Eigentümer, Verkäufer, Käufer und Erben brauchen immer öfter belastbare Informationen über Werte von Immobilien.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung liefert uns drei unterschiedliche Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und von Eigentumswohnungen. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet.Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude, getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Dieses Verfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewer-beobjekte und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilie.Nicht in Frage für das Ertragswertverfahren kommen selbst genutzte Wohngrundstücke bzw. -immobilien wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, deren Wert im Regelfall im Vergleichswertverfahren (ggf. ergänzend im Sachwertverfahren) zu ermitteln ist. Ebenfalls nicht im Ertragswertverfahren zu bewerten sind nicht vermietete oder besonders ausgestattete Spezialimmobilien, wie z. B. spezielle Produktionsanlagen, Infrastruktureinrichtungen wie z. B. Bahnhöfe, kulturelle Immobilien und militärisch genutzte Grundstücke.
Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Einfamilien-häusern. In der Regel wird das Sachwertverfahren bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien (z. B. spezielle Fabrikanlagen, Infrastruktureinrichtungen wie Bahnhöfe, kulturellen Immobilien und militärischen Einrichtungen) angewendet. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt um zu einem marktkonformen Ergebnis zu kommen.Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den erzielbaren Einnahmen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Traditionell wird das Sachwertverfahren auch bei eigen genutzten Objekten wie Ein-/Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewandt. Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Boden wird im Regelfall im Vergleichswertverfahren bestimmt.
Buch zeigt: So funktioniert die Bewertung von Immobilien
08.10.2011 Wertermittlung von Immobilien und Bewertung von Grundstücken und Häusern
Was sind Hütte und Scholle wert? Wie viel ist mein Haus, meine Wohnung mein Grundstück wert? Ist der Preis, den der Verkäufer für seine Immobilie will, angemessen und realistisch? Wie hoch fällt eine Entschädigung aus? Scheidung und Immobilienwert? Was ist die Erbschaft wert? Wie kann ich den Wert einer Immobilie schätzen? Welche Methoden zur Wertermittlung von Immobilien gibt es? Wie geht ein Gutachter vor? Wie wird ein Wertermittlungsgutachten erstellt? Kann ich selbst den Wert einschätzen?
Welche Informationen brauche ich, um eine Immobilienbewertung zu machen? Fragen, die sich Eigentümer, Käufer, Verkäufer, Erben und Erbengemeinschaften stellen.Das neue Buch von Thomas Trepnau Wertermittlung von Häusern und Grundstücken - was sind Hütte und Scholle wert? beantwortet die Frage "was ist die Immobilie wert?" "Häufig werden Sachverständige mit der Wertermittlung beauftragt. Möchte man verstehen wie der Wert ermittelt wurde, oder selbst eine Wohnung oder ein Haus bewerten, dann ist dieser Ratgeber genau die richtige Lektüre. Hier wird nachvollziehbar gezeigt wie Bodenwerte und Gebäudewerte ermittelt werden.", so Fachbuchautor Thomas Trepnau.
Grundlage der Wertermittlungsmethoden nach dem Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren ist die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Diese ist 2010 in Kraft getreten und hat die Wertermittlungsverordnung (WertV) abgelöst. Das Buch zeigt anschaulich und nachvollziehbar, wie die einzelnen Verfahren in der Praxis angewendet werden. Umfangreiche Tipps zur Datenbeschaffung gehören dazu . Es ist ist zugeschnitten auf Käufer, Verkäufer, Makler, Baufinanzierer und Eigentümer, die einen kompakten und verständlich aufbereiteten Überblick über das komplexe Thema der Immobilienbewertung brauchen oder möchten.
Werkzeugset
Zum Buch gehört auch das kostenlose Werkzeugset zum Download mit wichtigen Tabellen und Vorschriften.
Adresse
Thomas Trepnau
Postfach 101028
93010 Regensburg
0157 72085852
http://www.trepnau.net
Buch beweist: Immobilien sichern Vermögen wie ein Schutzwall
09.09.2011 Vermögenssicherung und Vermögensaufbau mit Immobilien
Die Staatsverschuldung in Deutschland hat sich seit 1990 verdreifacht.Griechenland wird nur noch durch gewaltige Transferzahlungen im künstlichen Koma gehalten.Wie es mit Portugal, Italien und Spanien weitergeht, weiß derzeit niemand.Der einzige Weg für den Staat aus der Schuldenfalle heißt "Geldentwertung", also "Inflation".
Die richtige und rechtzeitige Investition in Sachwerte, auch mit Krediten, schützt vor der getarnten Zwangsenteignung namens Inflation. Die Inflation hilft dem Investor sogar, wenn er es richtig macht.Reagiert man nicht beherzt und effizient, bleibt von der Rente nicht viel übrig. Mit dem Erwerb von Immobilien kann man nicht nur Schlimmes verhindern, sondern sich ein erkleckliches Vermögen aufbauen. Immobilien sind besser als Gold. Gold bringt keine Miete und wird von Banken wesentlich weniger beliehen als Immobilien.
Doch wie findet man die richtige Immobilie? Welche Immobilie ist geeignet? Wann lohnt sich der Kauf? Wie berechne ich Renditen und wie stelle ich Immobilienwerte fest? Wie gehe ich mit Maklern um?Antworten nicht nur auf diese Fragen finden Sie in dem Ratgeber "Vermögenssicherung und Vermögensaufbau mit Immobilien".Aktuell und praxisnah wird der Ablauf des Immobilienerwerbs, vom Verhalten während der Besichtigung, über die Preisverhandlungen, bis zum Notartermin, übersichtlich beschrieben.
Nach dem Kauf will die Immobilie professionell betreut werden. Wie das geht, wird ebenfalls beschrieben und erläutert.Das ist noch nicht alles.Der Leser erfährt, worauf es bei der Investition ankommt.
Das Buch ist in seiner verständlich geschriebenen Art der perfekte Ratgeber für jeden, der sich und sein Vermögen mit einer Investition in Sachwerte schützen will oder sich ein Vermögen aufbauen will.
Der Leser braucht nur Schritt für Schritt den Empfehlungen zu folgen.
- Inflation - Deflation - Staatsbankrott.
- Ab sofort kein Problem mehr.
- Handeln wie ein Immobilienprofi!
V.i.S.d.P. und Ihr Ansprechpartner:
Thomas Trepnau
Postfach 101028
93010 Regensburg
E-Mail: info@trepnau.net
http://www.trepnau.net
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